더운 여름이나 추운 겨울을 피해 봄가을로 거주지를 옮기는 것은 태고 적부터 내려온 인류의 습성이다.
　이제 찬바람이 솔솔 불어오니 아무리 불경기라 해도 철이 되면 전세입자는 보다나은 조건이나， 아니면 형편 따라 삶의 규모를 줄인 새 보금자리를 찾아 떠나게 될 것이다.
　전세입자는 대체로 돈 없는 서민들이라 흔히 제 권리를 찾지 못하고 집주인에게 억울한 경우를 당하여 없는 살림에 낭패를 보는 수가 있다.
　뜻하지 않은 피해를 보지 않도록 전세입자가 알아둬야 할 주택임대법상의 주택임차인 권리도 꼼꼼히 챙겨보는 지혜가 필요할 때다.

　△주택임차인의 권리

　주택임대차보호법은 주택소유자(임대인)에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택임차인을 보호함으로써 국민 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 민법의 임대차에 대해 여러 가지 특례를 규정하고 있다.
　그중 중요한 주택임차인의 3가지 권리에 대해 알아본다.

　1. 대항요건(주택인도+전입신고)을 갖춘 임차인의 대항력
　선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 낙찰되더라도 새로운 집주인(양수인 또는 낙찰인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고， 또 임대기간이 만료되더라도 보증금 전액을 반환 받을 때까지는 집을 비워주지 않을 수 있다.
　
　2. 대항요건(주택인도+전입신고)과 계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
　대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매. 공매되더라도 임차주택의 환가대금에서 후순위담보권자(저당권. 근저당권. 담보가등기 등)， 기타 일반채권자에 우선하여 변제 받을 수 있다.

　3. 소액임차인의 최우선변제권
　임대보증금이 소액인 경우(수도권 중 과밀억제권역 4，000만원이하， 광역시(인천제외) 3，500만원이하， 기타 3，000만원이하) 임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지포함)가액의 2분의1 범위 안에서는 일정금액(수도권 중 과밀억제권역 1，600만원， 광역시(인천제외) 1，400만원， 기타지역 1，200만원) 까지는 선순위 담보권자 보다도 우선하여 변제 받을 수 있다.

　단， 최우선 변제권이 성립하려면 보증금이 소액보증금에 해당해야 하며， 경매신청 기입 등기 전에 대항요건을 갖추고 낙찰기일까지 계속 유지하고 있어야 하며， 배당요구를 해야 한다.
　
　특히 2항의 권리를 찾자면 확정일자가 매우 중요 한데 확정일자에 대해서는 지면상 다음호에 알아보기로 한다.



<송학섭 기자>