고려개발, 반도주택, 우남종합건설, 일신건영, 효성 등 모두 5개업체가 참여해 3,692가구를 공급하는 신도시 2단계 동시분양이 지난 4일부터 실시됐다.

이번 동시분양은 부산과 경남지역 부동산 관계자들의 관심을 받고 있다.

분양권 전매 기간이 소유권 이전 등기시점에서 분양계약 후 1년경과 후로 완화된 이후의 시장 분위기를 확실하게 알려줄 것으로 보이기 때문이다.

지금까지 신도시 동시분양 모델하우스를 찾은 사람들의 수만 본다면 이번 동시분양은 여느때와는 확연하게 다르다.

백년만에 폭설이 내린 지난 6일에도 방문객들의 발길이 끊이지 않는 등 4일부터 6일까지 3일간 총 2만 4천여명이 다녀간 것으로 알려졌다.

지난 한해 관내 아파트 시장은 침체 현상에서 좀처럼 벗어나지 못했다.

그러한 침체현상은 여러 이유가 있었지만 2003년 11월 양산 전지역이 투기과열지구로 지정된 것이 가장 큰 원인이라고 하는 것이 전문가들의 진단이다.

투기과열지구 지정 초기만 하더라도 분양시장이 공급자 위주에서 수요자 위주로 바뀌고 이에 무주택 실수요자에게도 '내집 마련'의 기회가 더욱 확대될 것이라는 기대 섞인 전망도 있었다.

그러나 이후 가수요자의 이탈이 점차 확산되고 투자자금 또한 끊겨 부동산 시장이 크게 위축되자 이로 인해 건설경기 마저 얼어붙어 지역경제에 악재로서만 작용한다는 비판이 나왔었다.

그러다 지난해 12월 28일 양산의 투기과열지구가 해제되자 부동산 관계자들은 관내 아파트 시장의 활기를 불어넣어 줄 것으로 기대했었다. 그러나 효과는 미비했다.

투기과열지구 완화 조치 발표 및 시행 이후에도 관내 아파트 시장의 실질 거래량이나 분양권 문의 등은 그다지 증가하지 않은 것으로 나타났다.

이에 관내 부동산 전문가들은 투기과열지구에서 해제는 되었지만 실수요자 부족으로 거래가 이루어지지 않기 때문이라는 진단을 내렸다.

이번 신도시 2단계 동시 분양에 대해서도 부동산업자들은 분양률을 50% 안팎으로 보고 있다.

 한 부동산 업자는 이번 동시분양에 대해 "지금 부동산 시장이 조금 살아나고 있다고는 하지만 실수요자 부족현상은 아직 해소돼지 않아 그래도 실제 분양률은 50% 안팎에서 결정 될 것"이라며 "업체들도 이를 예상하고 있을 것"이라고 말했다.

그러면서 "업체들이 당초 부지를 분양받을 때 250여만원정도로 한 것으로 안다"며 "50%만 되어도 업체측으로서는 결코 손해를 보지 않기에 동시분양을 하는 것 아니겠냐"는 의견을 나타냈다.

그렇지만 생각보다 높은 분양률을 기록할 가능성을 진단하는 경우도 있다. 한 업자는 "지금 초반 모델하우스를 찾는 사람들의 수를 볼 때 분양률이 예상보다 높을 수도 있다"고 말했다.

그러나 지금 현재 분양률이 높든 낮든 실질적으로 신도시 조성이 완료되고 부산대 등이 본격적으로 들어오는 시점이 되면 나머지 미분양 가구도 소화될 것으로 보인다.

업체로서는 향후 어차피 다 물량이 소화될 것으로 보이는 이상 지금 해도 이상하지 않다는 것이다.

그러나 우려되는 것이 있다. 바로 투기세력이다. 전매가 완화되면서 다시 투기세력이 고개를 들 수 있다는 것. 관계자들도 투기세력이 나타날 것으로 예상된다고 말하고 있다.

그러나 그것 또한 정부가 투기과열지구 완화조치를 취하며 예상한 일 아니냐는 반응이다.
한 관계자는 "실수요자가 얼마나 되겠느냐"며 "지금부터 투기세력은 계속 들어 올 것"이라고 밝혔다.

그러면서도 "그러나 투기문제는 이분법적으로 좋다 나쁘다라고 딱 잘라 말할 수없다"며 "투기세력이 들어오지 않으면 부동산 시장이 침체되고 결국 건설경기까지 나빠져 지역경제에 부정적인 영향을 미친다"고 말했다.

관계자들의 이런 주장은 사실. 그러나 그 피해는 시민들이 보게 되기에 난감한 문제이기도 하다.

부동산 투기의 악영향을 단적으로 보여 줄 수 있는 것이 바로 현재 상·하북지역이라고 할 수 있다.

부동산 관계자들에 따르면 지난 한해 아파트 매매시장은 침체일로를 걸었지만 별다른 규제가 없는 토지거래는 오히려 활발히 진행됐고 특히 상·하북지역의 지가는 20%가량 올랐다고 한다.

상·하북 지역의 지가가 그토록 많이 상승한 것은 신도시 개발이 완료되고 나면 이후 개발권이 상ㆍ하북지역으로 옮겨 갈 것으로 판단하는 투자자들이 많기 때문이다.

이에 미리 선투자를 하는 것. 그러나 그런 투자로 지가가 상승하면 업체에서 토지를 구입할 때 비싼 값을 주고 구입할 수밖에 없고 그것은 그대로 시민들에게 돌아간다.

【향후 부동산 시장】
　
기자가 만난 부동산 관계자들 대부분은 장기적인 관점으로 볼 때 양산지역의 부동산 시장은 성장 할 수밖에 없다고 전망하고 있었다.

신도시개발, 부산대 등 여러 조건상 나빠질 수 없다고 한다. 지금 당장 남아도는 물량 또한 몇 년이 지나고 나면 대부분 소화하고 오히려 물량 부족현상을 겪을 것이라는 진단이다.

그러나 지금 당장에 대해서는 여러 가지 문제가 걸림돌로 작용할 수 있다고 한다. 특히 비싼 분양가와 기반시설 부족, 교육 등이 문제로 지적된다.

관내 부동산, 특히 아파트의 경우 부산, 울산 등 타도시에서 유입되는 인구로 충족되어야 한다. 관내에서 이주하는 사람들도 있긴 하지만 그 비율은 얼마 되지 않는다.

문제는 지금 관내 아파트의 가격경쟁력이 없다는 것이다. 인근 부산과 비교해 보아도 아파트 가격이 큰 차이가 없다.

이런 현실에서 타도시 시민들이 기반시설이 부족하고 교육, 문화 등의 수준이 상대적으로 떨어지는 양산으로 이주해 올 가능성은 많이 없다는 지적이다.

특히 교육의 경우 심각하다고 한다. 한 관계자는 "내가 아는 사람들 중 교육문제로 인해 부산으로 빠져나가는 경우가 많았다"며 "매매시장 전반의 문제도 있지만 교육, 문화, 기반 시설 등 사회적 문제로 인해 이주를 포기하는 경우가 상당하다"고 말했다.

또한 공단 조성도 필요하다고 한다. 공단이 조성되어야 인근 상권이 살고 이주 인구도 증가하기 때문이다.

이런 양산의 문제 외에 다른 것으로 지적되는 것은 바로 증시. 경기가 살아날 조짐을 보이고 있지만 증시가 활황을 맞고 있어 시중 자금이 모두 증시로 몰리는 것 아니냐는 우려가 있다.

그러나 이 모든 것은 관내 부동산 시장의 단기적인 회복을 가로막는 요인일 뿐 장기적인 관점에서 부동산시장의 발전은 대부분 긍정적으로 바라보고 있다.