A.  집주인이 은행대출금 4천만원을 갚지 못해 경매에 넘어갔습니다. 은행이 먼저 저당권을 설정한 상태고 저는 보증금 3천만원 전세에 있으며 집의 시가는 7천만원인데 보증금을 모두 돌려받을 수 있을까요?

  Q.  전세를 얻기 전에 이 점부터 체크하라고 말씀드립니다. “저당권, 가처분, 가압류가 되지 않은 깨끗한 집을 구하세요”  그러면 “집은 마음에 드는데 등기부등본을 떼보니 저당권이 설정되어 있는데 괜찮는가요”라고 묻습니다.

그러면 저는 그분에게 “저당권이 설정된 집주인의 채무가 얼마인지 반드시 확인을 해 보세요. 경매가 되면 저당권을 설정받은 채권자가 제일 먼저 배당을 받게 되는데 집의 가격을 알아보시고 저당권이 설정된 채권금액이 먼저 배당이 되더라도 나머지 집의 가치가 전세금을 돌려받을 수가 있다면 계약을 체결하도록 하세요”라고 대답을 합니다.

국민주택형 아파트는 거의 대부분 어느 정도의 대출이 있습니다. 경기에 따라 다르지만 요즈음 아파트가 경매되면 시세의 90% 금액으로 낙찰이 됩니다. 1순위 저당권자는 자신의 채권액과 그 채권액의 1년치 이자를 먼저 배당받게 됩니다. 이러한 저당권자의 채권액 및 1년치 이자가 먼저 배당이 되고도 자신의 전세보증금이 배당을 받을 수 있으면 계약을 체결해도 되는 것입니다

이 질문의 경우 전세계약을 체결한 후 입주하여 주민등록을 하고 확정일자를 받아 놓았다면 확정일자를 받은 다음날부터 1순위 저당권자 다음인 2순위로 배당을 받을 수가 있습니다(확정일자를 받았을 경우, 경매 때 확정일자를 받은 날의 다음날에 보증금을 받을 수 있는 순위가 결정된다) 

이 질문의 경우에는 보증금의 액수가 3천만원인데, 주택임대차보호법의 소액보증금 우선변제조항에 의해 양산시의 경우 보증금 3천만원 이하의 전세계약이 체결될 경우 보증금중 1천 200만원은 1순위 저당권자보다 먼저 배당을 받을 수가 있습니다. 나머지 1천800만원은 1순위 저당권자에게 배당이 되고 남은 돈이 있으면 2순위로 배당을 받게 됩니다.