A    1년전에 대형 사우나찜질방에서 이발관 코너를 보증금 3,000만원, 월세 50만원에 얻어 운영하고 있습니다. 그런데 건물주인이 건물을 다른 사람에게 팔았습니다. 인테리어와 시설을 한다고 돈도 많이 들었고 계약기간이 2년 남았는데, 저는 이발 기술밖에 없고 다른 곳에 이발관을 차릴 돈도 없는데 지금 찜질방에서 계속 이발관을 운영할 수가 있는지요.

Q     과거에는 상가건물이 팔리면 세입자들은 새로운 건물주인에게 전세계약을 주장할 수가 없었고, 과거의 건물주인에게 보증금 반환과 피해청구를 하여야 했습니다.  그래서 나쁜 상가건물 주인은 세입자 몰래 건물을 팔고 세입자에 대해서는 피해보상을 해주지 않는 사례들도 많았습니다.

소규모 영세 상인들의 보호를 위하여 상가건물임대차보호법이 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행되고 있습니다. 양산시의 경우 보증금 1억 4,000만원 이하의 상가를 임차한 경우 상가건물임대차보호법을 적용받을 수가 있습니다(월세가 있는 경우 월세 10만원은 보증금 1,000만원으로 인정되는데, 예를 들어 보증금 5,000만원에 월세 50만원의 상가는 보증금 1억원의 상가로 인정됩니다).

 상가건물의 임차인이 임대차계약을 체결한 후 건물을 인도받고(또는 건물에 입주하여) 관할 세무서에 사업자등록신청서를 제출하게 되면, 그 다음날부터 건물이 다른 사람에게 팔리더라도 새로운 건물주에게 임대차계약을 주장할 수 있고 새로운 건물주에게 보증금의 반환청구를 할 수 있습니다.

이 질문의 경우 이발관을 운영하시는 분이 관할 세무서에 사업자등록신청을 하였다면, 상가건물임대차보호법의 적용을 받게 되어 새로운 건물주인에게도 임대차계약을 주장할 수가 있습니다.

즉, 남은 계약기간 2년동안 이발관을 더 운영할 수가 있고 보증금도 새로운 건물주인으로부터 돌려받을 수가 있습니다(2년후 계약기간이 만료되더라도 다시 2년의 기간을 연장청구할 수도 있습니다).  그런데 만일 사업자등록을 하지 않았다면 아무런 보호를 받을 수가 없고 현재의 건물주인에게 보증금반환 및 손해배상청구를 하여야 합니다.

장운영 변호사