1년 전에 아파트를 보증금 2천만원에 전세를 얻었습니다. 집주인이 아파트를 구입한다고 은행으로부터 상당한 금액을 대출받은 아파트였는데 저는 돈이 없어서 대출이 많은 아파트였지만 전세계약을 하게 되었습니다. 그런데 집주인이 대출금을 갚지 못해 아파트가 경매가 되었습니다. 저에게는 보증금이 전재산인데 보증금을 받을 수가 있나요.?

이 질문과 같이 주택임대차보호법은 소액의 보증금을 가지고 임대차계약을 체결한 사람을 보호하기 위하여 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제를 받을 수 있도록 규정하고 있습니다.

양산시의 경우는 3천만원 이하의 금액으로 임대차계약을 체결한 사람은 그중 1천200만원을 우선적으로 변제받을 수가 있습니다. 이러한 보호를 받기 위해서는 경매신청의 등기전에 주민등록을 반드시 해 두어야 합니다.

이 질문의 경우는 보증금이 3천만원 이하의 임대차계약이므로 경매절차에서 은행보다 1천200만원은 먼저 배당을 받을 수가 있습니다. 일반적인 경우라면 1순위 근저당권자인 은행에게 대출금 및 1년간 이자에 해당하는 금액이 제일 먼저 배당이 되고 그 다음에 다른 채권자들이 배당을 받게 되지만 주택임대차보호법은 소액의 임차인보호를 위하여 보증금중 일정액을 최우선적으로 배당을 받을 수 있도록 규정하고 있는 것입니다.

그리고 나머지 800만원은 배당절차에서 은행에게 배당이 되고 나서 남는 금액이 있으면 배당을 받을 수가 있고, 만일 받지 못하는 금액이 있으면 소송을 제기하여 판결을 받은 후 집주인의 다른 재산에 대하여 강제집행을 해야 됩니다.

주의할 점은 양산시의 경우 3천만원 이하의 소액보증금만 보호가 되므로, 만일 보증금이 3천500만원의 주택임대차계약이라면 이 질문과 같이 보증금중 일정액을 우선적으로 배당을 받을 수가 없습니다. 

따라서 임대차계약을 체결할 때 선순위 저당권자가 있는 경우에는 선순위 저당권자의 채권이 우선적으로 변제가 되더라도 자신의 보증금을 배당받을 수가 있는 점을 확인하고 임대차계약을 체결해야 하는 점을 항상 유념하셔야 합니다.