상가건물을 2년간 보증금 3천만원, 월세 80만원에 전세계약을 체결하였습니다. 2개월후면 전세기간이 만료되어 건물주에게 기간을 연장해 달고 요청하였으나 건물주가 거절하였습니다. 이제 장사가 되려고 하고 있고 인테리어 비용도 많이 들었는데 기간을 연장할 수 없나요?

상가건물임대차보호법은 영세한 상인의 보호를 위하여 일정한 금액 이하의 보증금(월세포함)으로 상가건물 임대차계약을 체결한 상가건물임대차의 경우에는 최초의 전세기간이 만료되더라도 기간을 연장할 수 있도록 규정하고 있습니다.

양산시의 경우는 보증금이 1억4천만원 이하로 상가건물 임대차계약을 체결한 경우(부산시의 경우 1억5천만원입니다) 최초 기간이 만료되더라도 최초 기간을 포함하여 5년까지 건물주에게 기간연장을 요구할 수 있습니다.  

보증금과 월세로 전세계약을 체결한 경우에는 월세 10만원은 보증금 1천만원으로 환산됩니다.
이 질문의 경우 보증금은 3천만원, 월세 80만원의 전세계약이므로 월세 80만원은 보증금 8천만원으로 환산되어 전체 보증금이 1억 1천만원이 되므로 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대차에 해당되며, 최초 전세기간이 2년이므로 앞으로 3년을 더 연장할 수 있습니다. 이러한 연장신청은 임차인이 건물주에게 통보하는 방법으로(내용증명을 통보하는 것이 바람직함) 그 효력이 발생합니다. 

다만, 보증금과 월세는 협의하여 증액할 수가 있으나 1년간 보증금을 증액할 수 있는 범위는 이전 전세계약의 보증금(월세포함)의 12% 이상을 초과할 수는 없습니다. 

이 질문의 경우 증액이 허용되는 보증금의 최대한도는 1억1천만원의 12%에 해당되는 1천320만원입니다. 주의하실 것은 이러한 계약연장청구는 기간이 만료되기 전으로부터  6개월부터 1월 사이에 건물주에게 요구하여야 하며, 월세를 3회 이상 연체하거나 건물주의 동의없이 다른 사람에게 건물을 전대한 임차인은 계약연장청구를 할 수가 없습니다.  

즉, 기간이 만료되기 1개월 이내에 이러한 게약연장청구를 하는 경우나 어떠한 이유라도 월세를 3회 이상 연체한 경우에는 기간연장이 되지 않는 것입니다.