Q. 저는 건물을 임차하여 식당을 하고 있습니다. 계약기간을 3년으로 했는데, 1년이 지나서 건물주인이 저에게 동의도 구하지 않고 다른 사람에게 건물을 팔았습니다. 현재 건물주인은 저보고 건물을 비워달라고 합니다. 인테리어도 하고 식당설비도 많이 했는데, 건물을 비워주어야만 하는가요?


A> 과거에는 매매 등으로 상가건물의 주인이 바뀌면 새로운 건물주에게 종전의 건물주와 체결한 임대차계약을 주장할 수가 없었습니다.

그러나 상가건물임대차보호법이 제정된 이후에는 임차인이 일정한 요건을 갖추면 상가건물 주인이 바뀌더라도 바뀐 건물주인에게 종전 건물주인과 체결한 임대차계약을 주장할 수가 있게 되었습니다.

그런데 주의할 점은 사업자등록을 하고 건물에 입점을 하기 이전에 건물에 저당권, 가압류가 먼저 설정되어 있는 경우에는 바뀐 건물주인에게 종전의 임대차계약의 효력을 주장할 수가 없고, 가처분, 가등기가 먼저 되어 있다가 나중에 가처분권리자, 가등기권리자가 권리를 행사하게 되면 종전의 임대차계약의 효력을 주장할 수가 없습니다.

이 질문의 경우 사업자등록과 건물에 입점하기 이전에 건물에 저당권, 가압류가 설정되지 않았다면 새로 바뀐 건물주인에게 남아 있는 2년의 계약기간동안 임대차계약을 주장하여 건물을 비워주지 않아도 되며 나중에 임대차기간이 끝나면 새로 바뀐 주인에게 보증금의 반환을 청구할 수가 없습니다.

그러나 만일 저당권, 가압류가 먼저 설정되어 있다면 새로 바뀐 주인에게 임대차계약을 주장할 수 없고 건물을 비워주어야 하고, 종전의 건물주인을 상대로 보증금의 반환 및 손해배상을 청구할 수밖에 없습니다.

따라서 많은 돈을 들여 상가건물을 임차하는 경우라면 건물과 토지의 등기부등본을 발급받아 저당권, 가압류, 가처분, 가등기가 되어 있는지를 꼼꼼히 살펴보아야 하고, 만일 저당권, 가압류가 되어 있는 상가건물이라면 임차를 하지 않는 것이 바람직하고, 가처분, 가등기가 되어 있는 건물이라면 임차를 하지 않아야 합니다.


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