ⓒ 양산시민신문

서정렬
영산대학교 부동산금융학과 교수


집을 지어서도 팔리지 않는 주택이 남아도니 어지간히 주택시장이 좋지 않다. 지난 4월 현재 정부에서 발표한 미분양아파트만도 약 13만호 수준이다. 그럼에도 어딘가에 돈 될 집이 있다면 여전히 사람들의 관심은 여전하다.

서울, 수도권도 어렵기는 매한가지인데도 전매제한이 없어 사자마자 되팔아도 돈이 남는 ‘로토텔’과 같은 상품에 대해서는 여전히 관심이 쏠리고 있다. 시류에 편승한 우스갯소리지만 부동산과 관련해서 사람을 구별하는 기준이 있다. 그 기준에 따르면 세상 사람들은 종합부동산세를 내는 사람과 그렇지 못한 사람으로 구분된다.

종부세 낼 만큼 고가의 주택을 소유하고 있다는 의미에서 그런 농담이 만들어졌을 듯하다. 종부세 과세기준은 공시가 6억 원 이상의 주택보유자가 과세대상이다. 따라서 공시가격이 시세의 약 70~80% 수준이니 실제로는 거래가액이 약 8억 남짓의 주택보유자가 이에 해당될 수 있다.

그런데 왜 6억일까? 또 있다. 6억 원은 주택담보대출 규제의 또 다른 기준이기도 하다. 본래 주택담보 대출규제는 금융기관의 건전성 관리를 위해 도입된 제도다. 그러나 참여정부 시설 부동산 시장 안정을 목적으로 각종 규제 정책들이 쏟아져 나오기 시작했고 주택관련 금융규제는 2005년 8?31대책부터 수요 억제를 위해 지속적으로 강화되기 시작했다. 결국 LTV와 DTI규제로 인해 목돈이 없는 수요자는 주택을 구매하기 힘들어진 것이다.

그러면 이 역시 왜 6억일까? 6억 수준의 주택이 바로 ‘고급주택’이기 때문이다. 고급주택의 기준은 때에 따라 달리 적용되었다. 1999년 9월 17일까지는 기준시가가 5억 원을 초과하고 전용면적이 165㎡(50평) 이상이면 고급주택으로 구분됐다.

그러던 것이 1999년 9월 18일부터 2002년 9월 30일까지는 실거래가액이 6억 원을 초과하고 전용면적이 165㎡(50평) 이상이면 고급주택이었다. 그러나 2002년 10월 1일부터 2002년 12월 31일까지는 실거래가액이 6억 원을 초과하고 전용면적이 150㎡(45평) 이상이면 고급주택으로 구분되었다.

주택의 규모는 줄었지만 가격으로 기준을 조정한 것이다. 이후 실거래가액이 6억 원을 초과했을 때 무조건 고가주택으로 분류된 것은 2003년 1월1일부터이다. 그러니까. 공시가이든 실거래가 이든 지금의 우리 사회에서 6억 원 수준의 주택은 바로 ‘고급주택’을 의미하는 상징인 것이다.

그런데 왜 6억이냐는 것이다. 주택가격의 상승 원인의 정부의 정책실패에 있든 그렇지 않든 2000년대 이후 3~4년 동안 집값 상승률은 지역에 따라 작게는 10% 안팎, 크게는 20~30% 이상이 되는 곳도 많았다.

6억 원의 주택은 여전히 비싼 주택임에는 분명하지만 외환위기 직후 인 1990년대 후반의 기준이 현재까지도 유효할지에 대해서는 다른 의견이 개진될 수 있다. 그런 이유에서인지 새 정부는 종합부동산세의 과세기준을 6억에서 9억 원으로 완화하는 방안을 검토 중이라고 한다. 가격 상승이 있었던 만큼 그 기준을 상향하겠다는 것으로 이해되는 대목이다.

시대에 따라 ‘고급주택’은 존재한다. 따라서 고급주택에 부합하는 주택의 가격기준 역시 명시적으로 제시될 수 있다. 그러나 1999년 당시의 주택가격 6억과 지금의 6억 수준의 주택 간에는 상당한 차이가 존재한다. 과세대상이 더욱 많아진 것이다. 1999년 당시에는 6억 원을 초과하는 주택수가 많지 않았지만, 올해 종부세 대상 주택은 모두 28만 6,536가구에 이른다.

부동산 가격 급등의 기간을 지나면서 자연스럽게 집값 상승으로 이어져 규제 대상에 해당되는 주택이 많아진 것이다. 따라서 주택가격이 지속적으로 오를 경우 6억 원이라는 상징적의미로서의 금액기준을 고수할 경우 세금부과 및 규제대상이 지속적으로 증가할 수밖에 없다. 따라서 주택가격 상승분만을 고려하더라도 새로운 금액 기준설정에 대한 검토가 필요하다.

1970년대 주택건설촉진법이 제정되면서 보편적인 주거를 위한 규모의 기준으로 만들어진 것이 국민주택으로 불리는 주택규모 85㎡(25.7평)의 기준이다. 당시 평균 가구원수인 5인이 1인당 17㎡(5평) 남짓 공간을 쓸 경우를 상정해서 만들어진 기준이다.

당시 상황으로 만들어진 기준이 그런데 40여년 가까운 지금까지 주택을 건설할 경우 여러 가지 기준으로 활용되고 있다. 국민주택기금의 지원을 받을 수 있는 기준에서부터 주택 취득시의 세제지원에서부터 임대주택 건설 기준에 이르기까지 주택과 관련된 정부정책의 중요한 잣대로 활용되고 있는 것이다.

여기서 굳이 “왜 85㎡인가?”를 묻지 않더라도 언제까지 이 기준으로 우리나라 미래 주거의 정책적 기준으로 활용할 것인가 하는 문제제기이다. 이유 없이 기금까지 기준이 되고 잣대가 되어왔던 것을 바꾸기란 어쩌면 난망한 일이다.

그런데 이러한 의문과 문제제기 없이 각종 규제의 완화를 검토하는 것이 어쩌면 더욱 곤란할 수 있다. 지금뿐 아니라 앞으로도 유용하게 작동될 기준을, 제도를 바꾸는 것이 어쩌면 새 정부에서 추구하는 정책적 목표를 달성하는 것보다 앞서 고민해야할 문제일지 모른다. 어쩌면 이것이 진정한 규제혁파를 위한 발상의 전환일지 모른다.