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김민호
본지 부동산전문위원
덕계공인중개사 사무소


A씨는 부동산에서 온 전화 때문에 고민에 빠졌다. 지난번에 보고 온 아파트가 남편 직장과도 가깝고 주위 생활환경도 맘에 들어 막 계약을 하려는 순간 집주인이 임대차 기간을 2년이 아닌 1년으로 하자는 것이었다.

그 이유를 알아보니 지금 현재 전세 시세가 너무 싸서 싼 가격으로 계약하지만 조만가 시세가 회복 될 것이기 때문에 일단 1년으로 계약하고 1년 뒤 재계약시 보증금을 인상할 의도인 것 같았다.
　
이런 사례는 우리 주위에서 흔히 볼 수 있는 모습이다. 주택임대차보호법 제9조를 보면'기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다'고 규정하고 있다.

앞의 내용 중 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다'는 주택을 임대차할 때 2년 미만으로 정하거나, 1년 혹은 1달로 계약하더라도 그 기간을 2년 이하로 줄일 수 없다는 내용이다. 즉, 임차인에게 일방적으로 유리한 내용이다.

'다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다' 는 조항도 임대인에게 일방적으로 불리한 조항이다.

예를 들어 양산 B아파트를 1년을 기간으로 정해 보증금 5천만원에 임대차계약을 했다고 가정하자. 이후 1년이 지나기 며칠 전, 임대인이 임차인에게 "1년이 지났으니 보증금을 500만원 올려 재계약 하든지 아니면 나가 달라"고 하면, 임차인은 "계약은 1년이지만 사정이 생겨서 1년 더 있어야 되겠고, 보증금도 올려 드리기가 어렵다"고 하면 그만이다. 임대인은 하늘만 쳐다봐야 한다.

반면, 임차인이 "계약기간이 끝나가니 보증금을 돌려 달라"고 요구 하면 임대인은 요구에 응해야 한다. "임대차 기간은 무조건 2년으로 한다고 하더라. 1년 더 있다가 보증금을 돌려주겠다"라고 할 수 없다는 의미이다. 이것은 임차인에게 일방적으로 유리한 내용이지만 경제적인 약자를 보호하기 위해 임대인에게 일정한 희생을 강제시키는 것이다.
　
한편 상가, 공장은 어떻게 될까? 상가건물임대차보호법 제9조는 '기간을 정하지 아니하거나 그 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다'라고 정하고 있으며, 동법 제14조는 '임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다'라고 정하고 있다.

사실상 한 번 임대차 계약을 체결하면 5년 동안은 안정적으로 영업활동을 할 수 있도록 보장하고 있는 것이다. 임차인에게 절대적으로 유리한 조항이다.
　
위와 같은 사항을 오인하거나 꼼꼼하게 살피지 않아서, 차후 분쟁이 야기 되는 경우를 종종 접하게 된다. 서로 간에 오해가 없도록 처음부터 잘 살펴서 계약을 체결해야 할 것이다.