올 9월에 양산으로 이사를 앞두고 있는 주부A씨는 골치가 아프다. 남편 회사 사정이 좋지 않아 새집으로 이사 가려한 계획이 물거품이 됐고，전세로 집을 알아보고 있는데，전세는 이것저것 신경 쓸 것이 많기 때문이다. 요즘 경기도 안 좋은데， 집이 경매로 넘어가기라도 하면 어쩌지? 2년 후 전세보증금을 너무 많이 올려달라고 하면 어쩌지? 하는 것들이다. 내 재산의 전부인 소중한 전세보증금，안전하게 지킬 방법은 과연 무엇일까.
　
◆대항력을 갖추는 게 최우선

전세보증금을 안전하게 지키는 방법 중 가장 중요한 것은 등기부 등본을 자세하게 살피는 것이다. 전입신고일의 다음일을 기준으로 말소기준등기(저당권，근저당권，담보가등기，압류，가압류，경매신청등기)와 선순위 등기(지상권，지역권，임차권등기，각종가등기，예고등기등등)가 없다면，그 집은 소위 깨끗한 상태가 되는 것이고，차후 경매 등으로 집이 넘어 갔을 때，보증금을 100% 안전하게 지킬 수 있다. 전입신고와 동시에 동사무소에서 확정일자를 반드시 받아야 한다. 주택임대차 보호법상 세입자는 해당 주택을 점유하고 주민등록을 마친 후 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 갖추게 된다. 대항력이란 임차인이 임대차 관계의 존속을 요구하면서 임차주택을 계속 점유，사용하고 임대차 기간이 만료되면 임차보증금의 반환을 요구할 수 있는 권리를 말한다.
　
전세권등기를 하는 것은 주의를 요한다. 일부에서는 전세권 등기만 하면 모든 문제가 해결 되는 것으로 이야기 하나， 이는 잘못된 정보이다. 전세권등기를 하면 전세보증금을 돌려받지 못할 때 전세금반환청구소송을 거치지 않고도 세입자가 해당 주택에 대해 경매를 신청할 수 있다. 또 해당 주택이 경매처분 된 경우 배당절차에서 후순위권리자보다 우선해 배당을 받을 수 있다. 그러나 앞에서 살펴본 선순위 권리가 있을 때는 아무런 효력이 없다. 앞에서 언급한 전입신고와 확정일자만으로도 보증금은 지킬 수 있다. 건물이 노후화 되거나 차후에 새로운 임차인을 구할 가능성이 낮아 보이면 전세권등기를 하여야 한다.
　
◆최우선변제권의 범위를 확인할 것
　
만약 경매된 집에 전입신고보다 빠른 선순위 권리자가 있더라도 구제 방안은 있다. 말소기준등기가 2001년 9월 15일~2008년 8월 20일 사이에 이루어진 경우 양산시，기장군，김해시는 3천미만의 전세금을 걸고 있다면，1천200까지는 최우선 변제가능하며，부산시는 3천500미만 일 경우，1천400까지는 배당에서 다른 권리에 앞서 받을 수 있다. 2008.8.21일 이후 말소기준등기가 되어 있으면，양산시는 4천미만의 전세금일 경우， 1천400만원 까지 최우선 변제를 받게 된다. 여기서도 중요한 것은 최우선 변제금액이 전체 배당금액의 절반을 넘지 못한다는 점이다.
　
이러한 점을 잘 살펴서 소중한 내 전세금을 돌려받지 못하는 일이 없어야 할 것이다.