↑↑ 김두영 본지 부동산전문위원 대하공인중개사사무소 대표
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아직은 소수지만 일반인들도 경매입찰에 참여하는 경우가 과거에 비해서는 많이 보편화 된 것 같다. 경매로 부동산을 매입하면 시중거래가 보다 싸게 살 수 있다는 장점도 있지만 잘못하면 훨씬 비싸게 구매하게 되는 위험도 있다.

이러한 위험을 최소화하기 위해서는 경매대상 부동산이 돈이 되느냐의 수익성 분석과 법률적으로 문제가 없느냐의 권리분석을 잘 해야겠다. 수익성 분석은 주변시세와의 차이를 파악하고 앞으로의 개발 정보을 분석하는 각개인의 소유목적에 따른 분석으로 이를 위해 상당한 시간을 소요하며 주위를 살피는 노력이 필요할 것이다.

권리분석을 살펴보면 첫째 물권과 채권, 둘째 말소기준 권리, 셋째 예고등기 문제가 있다. 물권은 소유권과 용익물권(사용, 수익할 수 있는 권리로서 지상권, 지역권, 전세권이 있다), 담보물권(저당권, 유치권, 질권)으로 분류할 수 있다. 부동산을 매입하는 것은 소유권을 가지고 사용·수익·처분을 하기 위함인데, 다른 사람이 먼저 그 부동산에 대한 용익물권이나 담보물권을 설정하고 있다면, 그 부동산에 대한 사용·수익·처분할 수 있는 권리 행사를 제한받게 된다.

이러한 위험에 대비하여 부동산 현장을 확인하고 세입자가 있는지, 대지위에 땅주인과 다른사람의 건물은 없는지, 부동산과 관련된 유치권은 없는지를 확인하고 등기부등본을 열람하여 근저당·가압류·전세권이 없는지를 살펴야 한다.

말소기준 권리란 등기부등본상에 (근)저당권과 (가)압류등기, 담보가등기와 강제경매기입등기 중에서 가장 먼저 설정된 권리를 말하며, 등기부상 말소기준 권리 이후의 권리는 전부 소멸하나, 먼저 전입신고한 임차인은 대항력을 가진다. 전세권도 말소기준권리가 아니므로 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권이 배당요구를 하지 않은 경우에는 낙찰자가 전세금액을 인수 하게 된다.

부동산 경매시 등기부상에 최초로 (근)저당권과 가압류, 담보가등기, 전세권(배당요구를 신청한 경우)이 설정된 경우에는 경매로 취득이 가능하나, 가처분, 예고등기, 환매특약, 법정지상권, 유치권이 있는 경우에는 분석을 잘하면 수익이 높을 수도 있는데 위험 또한 크다.

그 다음으로 주택임대차보호법및 상가임대차보호법을 이해해야 한다. 전입신고와 관련된 대항력과 확정일자와 관련된 우선변제력이 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 2대 근간이 된다. 특히 여기서 가장 주의해야 할 대목은 보호대상권리의 기준일이 전입시점이 아니고 등기부 등본상 최초의 저당권, 가압류등 설정일을 기준으로 최우선 변제금액이 정하여 진다는 것을 유의해야 할 것이다.

대항요건은 주택임차인이 임대차계약을 한 연후에 주민등록전입신고(상가건물은 사업자등록)를 하고 주택(또는 상가건물)의 인도(또는 점유, 입주)를 하면 그 다음날 0시부터 제3자에게 대항할 수 있는 대항력이 생기면서 우선변제권이 갖추어진다.

확정일자는 주민등록 전입신고시 임대차계약서를 제시하여 확정일자를 받으면 된다. 최우선변제권이란 일반채권자, 후순위 담보권리자보다는 물론이고 자신보다 먼저 담보권을 설정한 담보권자 보다도 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 양산지역의 최우선 변제금은 주택의 경우 보증금 4천만원 이하로서 1천4백만원이며, 상가건물의 경우 보증금 2천5백만원 이하로서 월임차료 1백25만원 이하(환산금액 1억5천만원 이하)인 경우 750만원을 최우선 변제 받을 수 있다.