↑↑ 서태령 본지 부동산전문위원 부국공인중개사사무소
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부산 해운대에 거주하면서 자영업을 하고 있는 A씨는 1995년에 웅상에 살던 부친이 사망하면서 상속받은 토지를 2008년 양도하였고, 양도소득세로 3억원을 납부했다. 하지만 세무전문가의 도움으로 이 중 2억원의 세금을 환급받았다. 어떻게 이런 일이 가능할까? 3억원의 세금 중 2억원을 돌려받는 그야말로 마법 같은 일이 벌어진 것이다.

A씨가 상속받은 토지는 공부상 대지로 되어있었지만 부친이 사실상 밭으로 쓰고 있었다. 하지만 세무서에서는 공부상 농지로 되어있지 않다는 이유로 양도소득세를 3억원을 부과했고, A씨는 납부할 수밖에 없었다. 하지만 이 토지는 A씨의 부친이 1983년 취득하여 사망하기 전까지 12년간 직접 자경을 했던 실질상 농지였다.
 
부동산 세법에서는 2006년 이전에 상속받은 토지 중 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지에 대하여 피상속인의 자경기간을 인정해주고 있다. 이에 따라 A씨의 토지가 공부상 농지가 아니었음에도 불구하고 A씨의 부친이 실질적으로 자경한 12년의 자경기간을 인정받아 조세특례제한법상 8년 자경농지에 대한 감면규정을 적용받을 수 있었던 것이다.

이 사례처럼 공부상 지목과 실질상 지목이 차이가 나는 경우에는 실질상 지목에 대하여 충분히 증빙자료만 입증이 된다면 공부상 지목이 아닌 실질상 지목으로 세법규정이 적용된다. 왜냐하면 세법은 그 부과기준을 형식보다는 실질에 우선하고 있기 때문이다. 즉 형식이 공부상 대지일지라도 실제로 재촌, 자경하였다면 농지로 보아 세법을 적용하는 것이다. 하지만 여기서 주의할 점은 모든 상속 토지가 A씨의 경우에서처럼 피상속인의 자경기간이 가산되지는 않는다는 것과 실질을 입증할 철저한 증빙 자료 준비가 필수라는 것이다.

실질적으로 농사를 지었다는 것을 신빙성 있게 입증할 수 있는 자료들은 ▶토지 보유 당시의 농약 및 비료 구입내역 영수증 (만약 영수증이 없더라도 농협조합원이나 준조합원이 농협에서 물건을 구입했다면, 농협 경제사업부에 전산자료가 남아있다) ▶토지 보유 당시 직접 자경 했다는 이웃주민들의 확인서 ▶토지 보유 당시의 토지관련 사진 ▶토지 보유 당시의 농지 원부 ▶토지 보유 당시의 농업소득세 및 농협등에 대한 농작물 거래내역 등이다.

이러한 자료들이 현상과 공부상 차이가 나는 토지에 대하여 그 실질을 객관적이고 신빙성 있게 입증해 줄 수 있는 자료들인 것이다. 물론 8년 자경농지에 대한 감면혜택을 적용받기 위해선 이외에도 다른 요건들(재촌 요건, 보유기간요건)을 충족해야 한다.

‘꺼진 불도 다시보자’라는 구호가 있다. 특히 세금과 관련해서는 본인 노력 여하에 따라 절세하는 방법이 생기기도 한다. 필요없다고 버려둔 영수증이 황금이 되는 마법이 있을 수 있으니 말이다. 그리고 부동산 세제에 관해서는 반드시 사전에 전문가를 통해 입체적으로 분석해 볼 것을 권한다. 만약 A씨가 감면규정을 몰랐다면 납세자의 권리는 영원히 찾지 못했을지도 모르기 때문이다.