↑↑ 김옥렬 본지 부동산전문위원 뉴신원공인중개사사무소
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대부분의 서민들은 자기 집을 마련하기 전 여러 차례에 걸쳐 이사를 경험한다. 그들은 한푼 두푼 모아서 한두 칸 전세방이나 작은 아파트부터 시작해 단독주택 또는 좀 더 큰 평수의 아파트로 이사하면서 집을 넓혀가기 때문에 전세보증금은 그들의 전 재산이요, 희망이자 목숨과도 같은 존재다.

집주인이 좋아 그럴 사람으로 보이지 않는다, 혹시 잘못되더라도 전세금은 돌려주겠지, 설마 내게 그런 불행한 일이 일어날까 하는 안일한 생각으로 하자있는 집에 전세를 들었다가 큰 피해를 입는 경우를 많이 보았다. 조금만 주의해서 미리 살펴 보았더라면 경제적, 정신적 고통을 당하지 않을 수 있었을 거라는 생각이 들었다.
차제에 전세계약을 할 때 유의해야 할 몇 가지를 살펴보자.

입주하기 전에는 첫째, 등기부등본을 꼭 확인해야 한다. 등기부에 가처분, 가등기, 예고등기가 설정되어 있는 물건은 가급적 피하는 것이 좋다. 담보대출에 따른 물권이 설정되어 있지 않은 물건은 찾기 힘들겠지만 담보가 시세의 40%를 넘지 않는 물건을 찾아야 유사시 담보물건자 우선배당후 잔액으로 전세보증금을 충당할 수 있기 때문이다.

둘째, 계약서를 꼼꼼하게 작성해야 한다. 중개업소를 이용하면 중개업자가 확인해 계약을 체결하지만 세입자가 직접 계약할 때 소유자의 본인 확인을 위해 주민등록증과 번호를 확인해야 하고 부득이하게 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감증명이 첨부된 위임장을 받고 계약을 체결해야 한다. 다음에 다가구주택의 경우에는 다른 세입자의 전세보증금액이 집값을 초과한다면 전입일이 선순위 근저당보다 앞서더라도 보증금을 되돌려받지 못하는 경우도 있다.

입주한 뒤에 필요한 사항은 다음과 같다.
첫째, 전입신고와 확정일자를 꼭 받아두어야 한다. 전세보증금을 보장받기 위해서는 계약후 동사무소에 전입신고를 하고 확정일자 날인을 받아야 한다. 주택임대차보호법상 보호를 받기 위해서는 전입신고와 확정일자 두가지 요건을 충족시켜야만 한다. 법적으로 문제가 될 때 확정일자는 전세보증금을 배당받기 위한 순위적 효력이 있기 때문이다. 전입신고는 가급적 일찍 하는 것이 좋으므로 입주 전 잔금을 지급할 경우 잔금을 치르는 시점에 하는 것이 좋다.

둘째, 전세보증금의 변동이 있을 경우 증액된 금액에 대하여 확정일자를 다시 받아야 하기 때문에 계약서를 다시 쓰는 것이 좋다. 셋째, 계약을 연장하지 않고 다른 집으로 이사를 원한다면 전세계약 만료 한 달 전에 집주인에게 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 반드시 통보해야 한다. 그렇지 않으면 묵시적 갱신이 적용돼 계약을 연장한 것으로 보기 때문이다.

계약이 만료돼 다른 곳으로 이사를 가야 하는데 집주인이 전세금 반환을 미룰 경우는 임차권등기명령제를 활용할 수 있다. 임차권등기를 하면 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문이다. 임차권등기가 되지 않은 상태에서 이주하면 대항력을 인정받을 수 없다.