↑↑ 서정렬 영산대 부동산금융학과 교수
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일부 대출을 끼고 있지만 40대가 되어서야 두 번의 갈아타기를 통해 현재의 집을 마련했는데 불안하다. 집 값이 갈피를 잡지 못하고 있거니와 최근 집 값의 향배와 관련해서 언론을 통해 접하게 되는 ‘대세 하락론’이 설득력(?)을 얻고 있는 듯 보이기 때문이다. 그런데 사실 불안한 진짜 이유는 현재 살고 있는 집 외에 집값이 앞으로도 오를 것이라고 보고 재테크 차원에서 투자한 집이 따로 또 있기 때문이다. 적금과 오르지 않던 펀드 등을 해약 또는 환매해서 현재 중도금을 치르고 있는데 완공되려면 1년 반 정도 더 기다려야 한다. 완공 이전에 집 값 반등이 어려워지면 문제는 심각해진다. 당연히 한 채의 주택을 처분해야 함과 동시에 금리 인상 등 출구전략에 따른 담보대출 부담을 최소화하기 위해 아예 기존 주택을 처분하고 다른 주택으로의 이주까지 생각하고 있다.

40대는 인생의 갈림길 정중앙이다. 선택한다고 마음대로 선택할 수도 없지만 순간의 선택이 달라지면 그야말로 인생이 바뀌는 중차대한 시점이다. 그런 이유 때문에 하나 하나가 모두 중요하다. 제일 중요한 것이 직장에서의 확고한 포지션이다. 지금까지 오기에도 힘들었지만 지금부터가 더 중요하다. 가계지출이 늘고 있다는 점에서 더욱 그러하다. 이런 이유로 ‘사오정’ 넘기고 ‘오륙도’를 생각해야 하는 스트레스는 그야말로 상상초월이다. 다른 길을 가고 있는 많은 동료들이 남 얘기가 아니다. 그렇기에 인생역전을 위한 ‘한 방’을 기대하기도 한다. 그러나 그런 ‘한 방’이 하늘에서 그냥 떨어지지 않는다는 것을 40이면 다 안다. 그래서 40대가 꿈꾸는 지상 최대의 희망이 바로 ‘전형적인 중산층(Typical Middles)’이다.

삼성경제연구소 보고서에 따르면 전형적인 중산층은 월소득 350만원~419만원 정도의 가구들이 이에 해당된다. 우리나라 도시근로자 가구당 월 평균 소득을 조금 웃도는 사람들이 이에 해당된다.(참고로 2009년도 3인 이하 도시근로자 가구당 월 평균 소득은 388만8647원이다.) 이들은 일과 건강, 가족을 중시한다. 또한 가족이 함께하는 활동이 많고 부부의 결혼만족도도 다른 계층에 비해 월등히 높은 편으로 나타났다. 그러나 어떤 의미에서는 중산층으로 남는 것도 어려운 것이라는 것을 알 수 있다.

그렇다면 중산층으로 남기 위한 ‘내 집’ 전략은 무엇일까? 우선, 대출 등 부채가 전혀 없는 완전한 ‘내 집’ 확보가 우선이다. 요즘처럼 집 값 불안이 커질 때는 더 그렇다. 집으로 인한 금융 지출을 최소화한다. 아니 아예 없앨 수 있으면 최상이다. 여기에는 집 이외의 부채도 포함된다. 만약 완전한 ‘내 집’ 이외의 집이 있다면 처분하는 게 좋다. 그러나 처분 시점은 지역과 시장 상황에 따라 적기를 따로 따져야 한다. 지금이 적기는 아니라는 얘기이기도 하다. 레버리지 효과(leverage effect)를 기대할 수 없는 시장에서는 오히려 부동산 이외의 자산 포트폴리오 구성이 바람직하다. 왜냐하면 가격 상승이 기대되지 않는 상태라면 보유 부동산으로 인한 보유세 부담이 증가될 수밖에 없기 때문이다.

결론은 ‘똘똘한’ 거주용 부동산으로서의 ‘내 집’과 이외에 수익형 부동산 또는 간접투자 등에 투자할 수 있는 금융자산의 포트폴리오로 귀결된다. 이때 ‘내 집’의 적정 주택가격은 종합부동산세 납부의 기준이 되는 공시가격 9억을 기준으로 삼는 것이 바람직하다. 추가 상승 또는 추가 하락에 대비하면서 세금 부담까지 최소화할 수 있기 때문이다. 사실 앞으로의 주택매도 및 매수 기준가격은 이에 준한다고 봐야 한다. 이외에 여유가 있을 경우 노후생활을 위한 수익형 부동산으로 관심 가져볼 수 있는 것이 정부가 공급을 촉진하고자 하는 준주택으로서의 역세권 오피스텔이 있다. 추가적으로는 상가가 있을 수 있는데 위치와 크기는 자기의 부담능력과 향후 지역 발전 가능성 등을 감안할 필요가 있다.

40대는 시간이 없다. 이것 저것 준비하기에도 경황이 없다. 아니 짧다. 순간의 선택이 그래서 중요하다. 지금과 전혀 다른 길을 모색한다면 더욱 그렇고 현재를 연장한다고 하더라도 하늘에서 떨어질 ‘한 방’이 없다면 선택은 자명하다. 확실한 ‘중산층’으로 남아 가늘고 길게 갈 방도를 모색하는 게 답이다. 지금의 40대에게 일생일대의 마지막 ‘히든카드(Hidden card)’가 있다면 올해 우리나라 경제성장률 반등과 출구전략 전후의 분위기를 어떻게 활용하느냐가 될 듯하다. 지금 40대의 ‘전략적 모색’이 중요한 이유가 여기에 있다. 지금의 선택이 평생을 좌우한다. 시장이 그렇게 강요하고 있다.