↑↑ 하출재 본지 부동산전문위원 부동산써브행운공인중개사 대표
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채권자가 채권을 회수하기 위하여 법원에 경매신청을 함으로써 공적기관인 법원의 힘을 빌려 채무자의 부동산을 강제적으로 환가하여 그 매각대금으로 채권을 충당하는 절차를 말한다.

경매되는 부동산 위에는 등기 및 권리관계가 복잡한 것이 대부분이다. 부동산상의 각종 권리는 대부분 매각으로 인하여 소멸됨이 원칙이다. 그러나 어떤 권리는 매각이 되더라도 소멸되지 않고 매수인에게 그대로 인수되는 경우가 있다. 즉 매수인의 부담으로 된다.

대항력이 있는 임대차를 인수하면 임차인의 보증금을 떠안게 되지만, 가등기나 가처분을 인수하면 소유권을 상실할 수 있기에 무엇보다 먼저 권리분석을 해야 한다.

인수주의와 소멸에 관한 원칙을 보면 민사집행법 제91조에는 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.

매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되고 대항할 수 있는 경우 에는 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. 민사집행법에서 규정하고 있지는 않지만 그 권리가 경매로 인하여 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 주요 권리에는 등기부등본상에 의하여 나타나는 권리로서 선 순위의 가처분, 선 순위의 매매예약가등기, 예고등기 등이 있고 등기부 등본에 의하여 알 수 없는 권리로는 법정지상권과 주택임대차보호법상의 대항력 있는 임차권 등이 있다.

경락으로 소멸하지 않는 등기부상의 권리에는 선순위 가등기(소유권이전 청구권가등기), 선순위 가처분, 선순위 전세권, 선순위 지상권, 예고등기, 전소유자의 선순위 가압류가 있다. 경락으로 소멸하지 않는 등기부 이외의 권리에는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 선순위 임차권이 있다.

물적분석에 있어서 경매부동산은 그 물건에 하자가 있더라도 매수인은 하자담보책임을 물을 수 없기 때문에 물적분석이 중요하다. 특히 제시외 건물이 있는 경우에는 소유관계의 확인, 건축년도의 확인과 불법건축물인지 여부, 이에 대한 소유권취득도 가능한지의 여부에 대한 확인이 중요하다.

아무리 경매기록상의 분석으로는 좋아보이는 물건이라도 직접 현장을 방문해 확인해야 한다. 경매는 강제매각절차라는 특성상 일반매매처럼 매수하고자 하는 부동산에 쉽게 들어가 살펴보기가 어렵다.

법원으로부터 일부라도 배당 받을 수 있는 임차인이 있을 경우에는 경매절차상 임차인에게 유리한 방법을 제시함으로써 매수인과 임차인 서로에게 이익이 될 수 있는 방법을 찾음과 동시에 신뢰를 쌓아 명도문제를 해결하는 것이 바람직하다.