↑↑ 서정렬 영산대학교 부동산금융학과 교수
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DTI(총부채상환비율, 즉 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다)규제가 풀렸다. 지난 7월 22일 비상경제대책회의 후 대책 발표가 있을 것으로 예상했던 때만해도 규제 완화 폭을 두고 설왕설래 했던 터라 2011년 3월 말까지 한시적이기는 하지만 전격적 해제를 두고 다소 놀랍다는 반응이다. 정부로서도 ‘시장 안정기조 속 거래활성화’를 위해서는 전격적인 해제도 괜찮다고 판단한 듯 하다. 물론 이후의 시장 변화에 따라 대책에 대한 시장에서의 평가는 달라질 수 있다.

대책 발표가 있은 직후라 아직 시장의 반응은 뚜렷이 나타나고 있지 않다. 그러나 시장의 반응과는 상관없이 시장에 내재하고 있는 몇 가지 분위기에 대해 정부로서는 대책 발표 이후의 시장 변화와 관련해서 모니터링 할 필요가 있다. 몇 가지 쟁점에 대해 ‘무엇’을 ‘어떻게’ 볼 것인지 정부의 대책 내용을 중심으로 살펴보자.

첫째, DTI 규제완화는 그야말로 예상하지 못한 ‘강한’ 대책이다. 공은 금융기관으로 넘어갔다. 2011년 3월말까지 금융기관 자체적으로 DTI를 결정할 수 있다. 그럼에도 실효성 차원에서 시장의 반응은 반신반의다. 2010년도 2분기 국내 가계 부채 총액은 754조9천억원이다. 이 가운데 주택담보대출 비중이 6월 말 현재 65.2%를 차지한다. 출구전략이 여전히 진행 중인 상황에서 추가적인 금리인상은 불가피하다. 가계대출이 늘면 주택담보대출 비중은 더 늘 것이고 금리인상으로 가계의 이자부담이 커지면 금융기관의 부담 역시 커진다. 금융기관의 건전성을 스스로 담보해야 한다는 점에서 ‘강한’ 대책이 시험 받고 있다.

둘째, 대책 내용상 수혜를 볼 수 있는 주 타깃은 ‘9억원 미만의 수도권 소재 신규 분양아파트를 분양 받은 무주택자 또는 1가구 1주택자’이다. 서울, 수도권을 제외한 지방에 대해서는 DTI 규제가 아예 없었기 때문이다. 그런데 2010년 5월 현재 11만호의 미분양 아파트 가운데 75%가 수도권 이외 지방에 소재한다. 대책의 효과가 수도권에 집중될 수 밖에 없다.

이런 추론이 가능할 듯 하다. 이번 대책은 ‘시장 안정기조 속 거래활성화’가 목표인 만큼 향후 출구전략의 모색(금리인상, 금융기관의 건전성)을 해치지 않는 범위 내에서 이루어져야 하며 시장참여자들의 요구 또한 반영되어야 한다.

대책은 발표됐고 시장(market)은 그 대책의 내용으로 작동될 것이다. 그러나 정부가 대책 이후 시장의 흐름에 대해 모니터링 할 때 최소한 두 가지 관점에서 살펴볼 필요가 있다. 이것은 오히려 이번 대책 이후, 내년 봄 시장이 더 중요할 수 있다는 점에서 필요하다. 용어로 풀어보면 이렇다.

첫째, ‘탈동조화’ 현상이다. 디커플링(decoupling)는 말이 오히려 보편적이다. 동조화(coupling)의 반대 개념이다. 원래의 뜻은 한 나라 또는 일정 국가의 경제가 인접한 다른 국가나 보편적인 세계경제의 흐름과는 달리 독자적인 경제흐름을 보이는 현상을 말할 때 사용한다. 그런데 주택시장과 관련해서도 크게 다르지 않다. 서울과 지방이 다르다. 서울 안에서도 지방 안에서도 다를 수 있다.  2002년 이후의 부동산 폭등기를 지나면서 형성된 독자적인 ‘하위시장(sub-market)’의 양극화와 차별화와 별반 다르지 않은 개념이다. 이번 대책이 다른 지역, 다른 시장에서 어떻게 움직이는지를 살펴야 한다는 얘기다.

둘째, ‘기저효과(Base effect)’이다. 기준이 되는 시점과 비교 대상 시점의 상대적인 위치에 따라서 그 결과값이 실제보다 왜곡되어 나타나게 되는 현상을 말할 때 사용한다. 작금의 미분양 물량과 주머니 경제가 회복되지 않은 경제여건 등을 감안할 때 투기적 수요의 발생이나 가격 상승세로의 시장 변화는 예상되지 않을 것이라는 일정한 믿음이 있다. 그러나 일부 미분양 아파트가 가격ㆍ입지특성 등 상품으로서의 가치가 떨어지거나 최근 주택공급물량이 예년의 20% 수준이라는 점은 시점만 다를 뿐 또 다른 문제의 동인(動因)으로 작용할 수 있다는 점에서 유념해야 한다.

지난 2005년 8월 31일 참여정부는 종부세 등 세제 중심의 수요억제대책을 소위 ‘8ㆍ31대책’이라는 이름으로 발표한 바 있다. 그리고 몇 년 후 다시 비슷한 시점에 ‘8ㆍ29 대책’이 거래활성화 대책으로 발표됐다. 대책과 대책 사이, 시장은 변하지만 정부의 정책 목표는 일관되어야 한다. 정책에 대한 일관된 믿음을 주어야 ‘심리’가 잡힌다. 금리보다 무서운 것이  자산의 7~80%를 부동산으로 보유하고 있는 우리나라 가구(household)의 심리다. 향후 몇 년이 고비다. 지금은 전환기다.