↑↑ 서정렬 영산대학교 부동산ㆍ금융학과 교수
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전세가격 상승세가 꺾이지 않고 있다. 상승폭은 다소 둔화됐지만 100주 연속이다. 전세가격 상승 여력이 여전한 가운데 주택시장은 분양시장을 맞았다. 계절적으로 봄철 분양시장의 분위기는 한 해 주택시장의 향배를 가늠할 수 있다는 점에서, 전세가격 상승세가 신규 분양시장으로 이어져 매매가격을 밀어 올리는 것은 아닐지에 대한 궁금증이 컸다. 막상 뚜껑은 열렸고 반응은 두 경우로 나뉘었다.

뜨겁거나 혹은 차갑거나. 남고북저, 뜨거운 쪽은 부산을 중심으로 한 부ㆍ울ㆍ경 남쪽이고 차가운 쪽은 숨을 고르고 있는 서울 쪽이다. 전세가격의 지속 상승에 따른 서민주거의 불안정이 확대됨에 따라 대책이 발표되었다. 3.22 대책의 주요 내용은 두 가지 측면을 강조하고 있다. 하나는 DTI 원상 회복을 통해 가계부채 증가 및 유동성에 따른 불안요인의 해소이다. 또 다른 하나는 취득세 감면을 통한 거래활성화 유도이다. 그러나 이번 대책이 서민주거안정에 기여할지는 미지수다.

왜냐하면 첫째, 총부채상환비율의 원상 회복은 지방과는 무관한 서울ㆍ수도권에 국한되며 둘째, 금리도 지금보다 높아질 수 있고 아랍권 및 최근 일본의 대지진 등으로 국내경제에 영향을 미칠 수 있는 국외의 불확실성이 커지고 있는 상황에서 취득세 감면 등으로 수요가 증대되기에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없기 때문이다.

물론 전세수요로 남으려고 하는 실수요자들의 매수세가 회복되어 전세 물건을 찾는 압력이 다소 낮아진다면 전세가격 안정에 기여할 수 있다. 또한 제2금융권 부실의 단초가 과도한 부동산 PF에 근거한다는 점에서 DTI 규제 완화 연장에 따른 가계부채의 증가는 금융권 전체의 부실로 번질 수 있다는 점에서 정부로서도 이번 대책이 곤혹스런 결정이었을 것이다.

그럼에도 이번 대책의 원인이 전세가격의 지속상승과 그에 따른 전세물건의 감소, 반전세 또는 월세 물건의 증가 등 서민주거 불안정에서 촉발되었다는 점에서 대책의 내용들이 그 원인으로서의 문제를 해결하는데 실질적인 도움이 될 수 있을 것인가에 대해서는 다소 부족한 부분이 있다. 그렇다면 어떤 부분들이 부족했을까? 어떤 부분들이 간과 되었을까?

첫째, 지역별 시장 특성이 감안되지 않았다. 서울ㆍ수도권과 지역 시장은 전세가격 상승의 시기, 여건 등 특성이 다르며 이러한 특성이 탈동조화(decoupling) 현상을 보여주고 있음에도 여전히 주택시장을 동일한 하나의 전체 시장으로 파악한다는 점이다. 이것은 동일한 병일지라도 환자의 몸 상태나 특성에 따라 처방이 달라져야한다는 점에서 앞으로의 대책 마련시 감안될 필요가 있다. 앞으로는 전체가 아닌 부분의 문제가 시장의 보편적 현상으로 나타날 것이기 때문이다.

둘째, 타이밍을 놓쳤다. 전세시장의 불안요인은 이미 오래전에 촉발 되었으며 시장을 통해 전세가격 상승, 전세 물건의 감소, 반전세 등의 등장 등 다양한 시그널을 보여주었다. 그런 이유로 최소한 작년 가을 시즌 전후한 시점에 문제의 심각성에 귀 기울였다면 양상은 달라졌을 수 있다. 2~3년이 요구되는 중소형 주택공급을 통한 실질적인 대처는 불가능 했을지라도 다른 모색은 가능했다.

최근의 주택시장은 전환기의 모습을 보여주고 있다. 단순히 주택가격 또는 물량의 변동만으로도 시장이 바뀌고 가격이 오르내리는 때와는 여건 자체가 변했다. 빠르게 변하고 있다. 주택보급률의 전반적인 상승, 베이비부머의 퇴직 등은 시장의 변동 폭과 방향을 바꾸는 직접적인 동인으로 작용하고 있다.

주택가격 하락 가능성에 따른 주택가격의 하향 안정은 장기적으로 바람직 하지만 시장은 전세에서 반전세 또는 월세로 임대 형태를 바꾸어 가고 있다. 주택시장의 변화는 가격의 변화만을 의미하지 않는다. 소비자의 니즈(needs)도 따라 바뀌고 있다. 따라서 주택정책의 변화 또한 불가피하다. 시장의 변화에 따른 선시장 후대책으로서의 ‘대책’만으로는 안된다. 인구구조의 변화와 지역별 특성을 고려한 분권으로서의 주택 거버넌스의 모색은 그래서 중요하다.