↑↑ 서정렬 영산대학교 부동산･금융학과 교수
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주택가격은 오르는데 사야 하는지 판단이 흐려진다. 정보과부하, 지금 시장이 그렇다. 필패론이라는 데도 가격은 오르고, 베이비부머들의 퇴직이 본격적으로 시작된 것이 그 시발이라는 지적이 있음에도 지역적으로는 양극화가 뚜렷하다. 넘치는 정보에 타이밍을 언제로 해야 할지 헷갈릴 정도다. 의사결정을 쉽게 할 수 없는 이유다.

그런데 7월까지 기다려야 하는 이유가 생겼다. 정부가 10년 단위로 수립하는 법정계획인 장기주택종합계획을 당초 일정보다 2년 앞당겨 오는 7월까지 새로 수립한다. 계획은 수정이 불가피하다. 그런 측면에서 주택공급 목표 물량 수립을 골자로 하는 장기주택종합계획의 당초 계획기간이 남아 있는 상태에서의 조기 수립은 수정이 불가피한 여건 변화를 더 늦기 전에 조기에 반영하겠다는 의지의 표명인 셈이다. 주택시장의 빠른 변화가 정책의 방향 전환을 부추기고 있다.

그래서 결국 주택정책은 바뀌게 될까? 어떤 요인들이 시장의 변화를 주도하고 있을까? 그래서 소비자 입장에서는 어떤 변화를 눈여겨봐야 할까?

우선 현행 장기주택종합계획은 2003~2012년을 계획기간으로 삼고 있다. 이것을 2011~2020년을 계획기간으로 하는 장기주택종합계획을 수립해 7월에 발표할 예정이라고 밝혔다. 기존의 계획기간을 2년여 앞당기는 셈이다. 앞당기는 배경으로 국토해양부는 인구, 수요 등 변화하는 트렌드에 기존 주태공급계획이 맞지 않다고 보고 있다. 보다 구체적으로는 최근 1~2인 가구 증가, 인구 구조 변화 등 수요환경 변화가 공급 계획보다 빠르게 진행되고 있다는 것이 주된 변화 요인이다. 수요가 변했으니 변화된 수요에 맞는 공급 계획이 필요하다는 얘기다.

국토부가 장기주택종합계획 수립을 앞당기기로 한 것은 최근 1~2인 가구 증가 등 가구구조 변화와 인구 감소, 주택에 대한 의식 변화 등이 기존 계획에 반영되지 않아 현재의 중대형 미분양이 발생했으며 결과적으로 중소형 전세난을 심화시켜 주택시장이 왜곡되고 있다는 지적을 따른 것으로 풀이된다. 따라서 발표될 주택공급계획은 오는 2020년까지 주택수요를 정확히 예측하고 변화될 수 있는 요인들을 선별, 이에 따른 여건변화의 내용을 충실히 반영하여 향후 정부의 주택공급 목표 물량을 제대로 수립하는 것을 골자로 하고 있다.

지금 언급되고 있는 인구구조변화에 근거한 수요 변화 요인은 갑자기 나타난 현상이 아니다. 그럼에도 기존 계획에 반영되지 않은 이유는 무엇일까? 현행 장기주택종합계획상 연간 주택 수요는 44만가구, 주택공급 물량은 연평균 50만가구(2003~2007년 52만가구, 2008~2012년 48만가구)로 추산되었다. 문제는 현재의 계획이 2003년 주택시장이 한참 활황일 때 계획이 수립되는 바람에 2007~8년 당시의 금융위기 이후 달라진 여건을 제대로 반영하지 못하고 있다는 점이다. 그리고 이후 집 값 하락기에 나타난 전세가격 상승에 따른 매매시장의 부진 또는 반전세의 등장 등 신규 수요의 감소와 시장의 변화 등을 고려할 수 없었다는 점이 이번 공급계획의 재수립 의의라고 할 수 있다.

따라서 소비자 입장에서는 향후 주택소비와 관련된 의사결정에 있어 7월 이후 발표될 국토부의 장기주택종합계획의 내용을 확인할 필요가 있다. 왜냐하면 주택공급계획의 변경이 필요한 여건 변화의 내용으로 정부가 어떤 요소를 고려하고 있으며, 그러한 고려 요소가 구체적으로 주택공급계획으로 어떻게 반영되는지를 파악하는 것이 향후 주택구매와 관련해 중요한 준거의 틀이 될 수 있기 때문이다. 결국 고려한 요소들이 반영된 공급계획이 앞으로의 주택시장을 주도할 키워드라는 점에서 그렇다.

그 단서의 일면을 국책 기관인 국토연구원의 조사를 통해서 확인할 수 있다. 국토연구원에 따르면 주택수요(예정)자 2천200명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 과거 주택구입의 목적이 ‘자본이득(시세 차익)’이 대부분이었으나 지금은 주택시장 침체 장기화로 ‘가계 및 주거 안정’ 목적이 많이 증가한 것으로 나타났다. 즉, 집을 사서 이윤이 최대가 되는 적정한 시점에 파는 것이 최선이었다면 이제부터는 임대소득(income gain)을 염두에 둔 결국, 주택가격이 하락하면 소유 주택을 처분할 수도 있음을 의미하기 때문이다. 이것은 아파트 위주의 기존 시장이 여러 가지 여건 변화에 따라 천천히 변화될 수 있음을 암시한다는 측면에서 단순히 가격 하락에 따른 소비의 감소로 이해하기에는 다중적인 의미를 포함하고 있다. 가격이 아닌 다른 요소가 시장을 움직이기 시작한 것이다. 바야흐로 시장이 스스로 진화하기 시작한 셈이다.