↑↑ 서정렬 영산대학교 부동산ㆍ금융학과 교수
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세계경제가 위기다. 유럽 발 국가 부도사태의 끝이 오리무중이다. 이런 와중에 신용평가기관인 무디스가 이탈리아의 신용등급을 3단계 강등했다. 여기에 나름 국제공조를 위한 키(key)를 갖고 있는 미국의 어려움도 가중되고 있다. 여러모로 국제경제 여건이 녹록하지 않다. 2008년의 리먼 사태와는 또 다르다. 그때는 기업이 문제였다면 지금은 국가가 문제다. 기업 문제이기도 했거니와 문제 해결을 위해 국가 간 공조를 통해 각 국에서 지출을 확대하거나 저금리를 유지하면서 위험(Risk)을 효과적으로 분산 시킬 수 있었다. 그런데 이번에는 그런 정책적 모색을 해야 하는 주체들인 국가 자체가 문제라는 점에서 국제적 공조가 쉽지 않다. 각국의 생존전략 마련을 위해 각자 바쁜 상황이다. 상황이 이렇다 보니 경제의 한 축을 담당하는 부동산 시장 역시 영향을 받을 수밖에 없다. 현재의 세계경제위기는 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠까? 소비자들 입장에서는 지금은 상황을 어떻게 이해해야 할까?

이런 와중에도 ‘부산발 훈풍’ 탓인지 부울경 지역의 부동산 시장은 수치로는 좋게 나타나고 있다. 올해 1월부터 9월까지의 주택가격 상승률로 살펴보면 우리나라 전체에서 경남지역이 15% 상승으로 최고를 기록했다. 부산이 14%를 보였다. 서울 0.7% 하락과는 대조적인 분위기다. 국토연구원에서 조사해 발표하는 부동산 소비심리지수도 7월 125.5, 8월 129.9로 나타나 상반기 부동산 경기에 대한 소비자 심리는 상승 국면에 있음을 확인 할 수 있다. 9월 현재 전국적으로 아파트 가격이 전월대비 0.03% 상승한 반면 울산과 부산은 각각 0.39%, 0.50%로 전국 평균을 크게 상회하고 있다. 추력이 여전하다.

그럼에도 작금의 세계경제 위기는 부동산 시장의 추력을 떨어뜨리는 배경으로 작용할 것으로 보인다. 경제의 불확실성이 커짐에 따라 금융권은 리스크를 회피하기 위한 방편으로 가계대출을 축소하고 있다. 이미 900조 이상, 1천조 대의 가계부채가 위협요인이라는 판단을 정부 당국이 하고 있기 때문이다. 최근 7개 저축은행의 영업정지 역시 이런 맥락의 사전 조치 였음은 주지의 사실이다. 결국 가계부채 증가와 대출 축소 등은 소비자 입장에서는 내 집 마련 수요를 위축시키는 결과를 초래할 수 있다. 이뿐 아니다. 부채에 따른 상환 부담은 소비감소로 이어질 것이고 자산 시장의 위축으로 확대될 경우 금융기관의 부실이 우려 될 수도 있다. 실상 이러한 우발 채무로 인한 금융기관의 부실화를 방지할 목적으로 일부 저축은행을 사전에 손 본 것이라고 할 수 있다. 결국 가계부채로 인한 악순환은 자칫 더블 딥(double dip) 등의 복합 불황으로 이어질 수도 있음을 의미한다.

세계경제위기는 개인 차원의 부동산 투자 환경을 어렵게 하는 것과 동시에 대형 프로젝트의 사업추진에도 영향을 끼칠 전망이다. 현재 우리나라에서 추진되고 있는 40여개의 민관공모형 PF사업의 총사업비 규모는 120조 수준이다. 우리나라 내년도 예산안이 326조 수준임을 감안하더라도 그 규모를 짐작할 수 있다. 이들 대부분의 사업들이 현재 추진 중임을 감안하고 또 사업 대부분이 분양 및 운용 수익을 내야하는 상품으로 구성된다는 점에서 분양이 잘 안되거나 키 테넌트라고 할 수 있는 대형 임차인을 구하지 못할 경우 사업 추진에 있어 큰 애로요인이 될 수밖에 없다는 측면에서 사업 조정이 불가피할 것으로 보인다.

이러한 이유로 세계경제 위기를 해소하기 위해 각국은 재정 확대를 통해 유동성을 높임과 동시에 저금리 기조를 유지할 것으로 보인다. 이것은 일부 국가(지역) 및 계층에게는 부동산에 대한 투자 확대의 배경으로 작용할 수도 있다. 그러나 현실적으로 부동산 시장의 ‘나홀로 상승’은 현재로서는 어려울 전망이다. 따라서 실수요자가 아니라면 상황을 지켜보는 관망세가 요구된다. 실수요자라고 하더라도 가계의 금융 건전성 및 상환능력을 충분히 고려한 합리적이며 계획적인 소비가 필요한 때다. 지금의 상황은 나만의 문제가 아니라 우리 전체의 문제이기 때문이다. 더욱이 국외 경제 여건의 개선은 우리가 해결하기에는 권한 밖의 일이기 때문에 더욱 그러하다.