↑↑ 서정렬 영산대학교 부동산ㆍ금융학과 교수
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4.1 부동산 대책이 발표된 지 한 달이 지났음에도 여전히 현재 진행형이다. 대책이 발표됐음에도 적용 시점 등 몇 가지 쟁점들에 대한 논란이 정리되지 않았기 때문이다. 이런 이유로 4.1 대책의 내용에 따라 서울ㆍ수도권과 지역시장(market)의 온도차는 더욱 커지고 있다. 새 정부의 첫 부동산 대책인 ‘4.1 대책’ 발표 이후 시장의 반응과 이에 대한 평가는 어떨까?

4.1 대책은 발표 이전부터 관심의 대상이었다. 아파트 매매가격은 떨어졌고 집을 사겠다는 사람보다는 집값의 추가적 하락을 기대하는 사람들이 많으니 전세 물건은 동이 났다. 4.1 대책 발표 전 매수자 입장에서는 급할 게 없으니 관망세를, 매도자는 거래가 없으니 시장이 호전되기만을 기다려야 했다. 그렇다면 발표 후 시장은 어떻게 변했을까? 매수자는 여전히 관망세를 보이고 있고 서울ㆍ수도권의 제한적 상황이지만 매도자는 호가(asking price)를 올리고 매물을 거둬들이고 있다. 일견 시장이 호전되고 있는 것으로 볼 수도 있으나 오히려 지역에 따라서는 새로운 거래 공백이 나타나고 있다. 4.1 대책은 이런 이유로 실효성 측면에서 지역적 편차를 크게 보일 것으로 예상된다.

4.1 대책이 발표됐을 때 생각했던 것보다 거래를 중심으로 한 다양한 내용들이 대책으로 망라된 까닭에 침체된 시장을 살릴 수 있는 ‘종합선물세트’라는 평가가 있었다. 바로는 아니더라도 거래 활성화를 통한 시장 정상화에 기여할 것이라는 기대감이 팽배했다. 그런데 불과 며칠 지나지 않아 이번 대책은 서울(특히 강남)ㆍ수도권 중심의 지역 역차별 대책이라는 평가가 잇따랐다. 적용의 범용성ㆍ실효성 측면에서 쟁점들이 나타났다. 이에 따라 지난 3월 15일과 16일 두 차례의 여ㆍ야ㆍ정 협의체를 통해 이견을 좁히고서야 대책의 윤곽이 확정됐다. 협의체를 통해 확정된 내용은 이렇다. 이번 서민 주거안정을 위한 시장 정상화 대책의 중요한 두 가지 핵심 사항 중 하나인 생애최초주택구입자를 위한 취득세 면제 조건이 당초 6억원 이하 그리고 85㎡ 이하에서 면적 기준 없이 6억원 이하의 모든 주택으로 확대됐다. 또한 자격 기준이 당초 부부합산 6천만원 이하에서 7천만원 이하로 상향됐다. 또 다른 중요한 대책인 양도세 5년 면제 기준이 당초 9억원 이하 그리고 85㎡ 이하에서 6억원 이하 또는 85㎡ 확정됨에 따라 소위 ‘서울 강남’과 지방 시장 모두가 거래 활성화를 통한 내수진작과 부동산발 정상화를 통한 국내 경기의 회복을 기대할 수 있게 됐다. 그러나 이번 대책은 여전히 절반의 성공으로 남아 있다. 왜냐하면 4.1 대책으로 발표된 46개 세부 대책안 가운데 취득세나 양도소득세 면제, 토지거래허가구역 해제, 수직 증축 허용 등 19개가 국회의 동의가 필요하기 때문이고 여ㆍ야ㆍ정 협의체를 통한 몇 가지 쟁점 사항에 대한 합의에도 불구하고 여야가 여전히 대립각을 세우고 있기 때문이다. 갈등의 요지는 이렇다.

첫째, 적용 시점에 대한 갈등이다. 취득세 면제 및 양도세 감면 등에 대해 여당은 적용시점을 대책이 발표된 4월 1일부터 적용한다는 입장이지만 야당의 경우에는 해당 국회 상임위원회 통과 일부터 적용한다는 입장이었다. 이에 대해 여야는 지난 23일 4.1 부동산 대책 후속입법과 관련, 취득세 면세조치를 지난 22일 기준으로 소급적용하는 것으로 결정했다. 당초 정부의 대책발표일인 4월 1일부터 취득세 면세혜택을 부여하기로 잠정 합의한 것에서 20여일을 늦춘 것이다. 따라서 취득세 및 양도세관련 적용 시점은 지난 22일 기준으로 소급 적용 되는 것으로 일단락 됐다.

둘째, 협의된 대책의 세부 내용에 대한 견해차가 존재한다는 점이다. 정부는 여ㆍ야ㆍ정 협의체에서 결정한 ‘전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하’의 기준은 기존주택에만 적용되고 신축주택과 미분양은 당초 4.1대책에서 밝힌 ‘면적제한 없이 9억원’ 이하가 그대로 적용된다는 입장이다. 그러나 국회 기획재정위원회 조세소위원회에서 여야 의원들은 16일 결정한 ‘전용 85㎡ 또는 6억원’ 이하 기준이 기존주택뿐만 아니라 신축ㆍ미분양에 모두 해당된다는 입장을 펼쳤기 때문이다.

적용 시점과 적용 기준에 대해 국회 스스로가 시장의 불안전성을 높였다는 측면에서 이번 대책 발표 이후 한 달간의 시장의 반응은 대책 발표 이전보다 기대치는 떨어졌다고 할 수 있다. 또한 이로 인한 거래공백 또는 거래절벽 역시 불가피할 것으로 예상된다. 시장 혼란이 다시금 가중된 탓이다. 대책 내용의 다양성 측면에서 그리고 발표와 관련한 일련의 조정 능력 등에서 종합적으로 새 정부의 첫 대책은 나름 성공적이라고 할 수 있다. 그러나 이런 나름의 평가에도 불구하고 국회 동의 등 시장 혼란을 정부와 여야 모두가 야기 시켰다는 측면에서 4.1 대책은 대책 발표 후 한 달이 지난 현 시점에서 매수자 대부분이 관망세를 보이고 있다는 점에서 절반의 성공에 그쳤다고 할 수 있다. 부동산 시장은 관망세로 계절적 성수기를 지나고 있다. 시장을 움직일 새로운 동력이 없는 한 현재의 거래 공백이 당분간 이어질 것으로 보인다. 시장은 다시 복지부동의 형국이다.