전ㆍ월세 주택 중개수수료, 얼마나 내야 할까?

박아무개(40) 씨는 가족과 함께 전셋집에 살다가 지난 3월 분양받은 아파트로 이사를 가게 됐다. 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요구했더니 “전세계약이 종료되려면 아직 두 달이 남았으니 중개수수료를 세입자가 내야 한다”며 보증금 반환액에서 수수료를 제외하겠다는 답이 돌아왔다. 하지만 박 씨는 본인이 거래를 하지 않는데 중개수수료를 낸다는 게 아무래도 억울한 생각이 든다.

본격적인 이사철을 맞아 주택거래량이 늘면서 공인 보수 분쟁사례도 증가하고 있다. 특히 부동산거래 초보자들은 부동산 중개수수료를 내는 게 맞는지, 얼마나 내야하는지 쉽게 알 수 없어 주의가 요구되고 있다.

더욱이 양산은 지난해 아파트 분양권 실거래 총액이 전국 최고치를 기록할 정도로 부동산 ‘핫 플레이스’임이 입증된 만큼, 분양권 매매도 활발히 진행되고 있어 분양권 프리미엄 중개수수료를 둘러싼 논쟁도 끊이질 않고 있다.<본지 667호, 2017년 3월 21일자>

앞선 사례는 결론적으로 말하면 박 씨가 중개수수료를 낼 필요가 없다. 중개수수료는 계약 당사자가 내는 것이 맞다. 중개를 의뢰한 사람에게 지불 의무가 있기 때문에 이사 나가는 세입자가 부담할 필요가 없다는 것이다. 전월세 계약 만료 2~3개월 전 세입자 사정으로 이사를 가는 경우 중개수수료는 집주인이 지불한다는 판례도 있다.

하지만 별도 특약없이 세입자 사정으로 계약만기 전 이사를 가는 경우 통상 중개수수료는 세입자가 부담하는 경우가 많다. 전월세 계약 해지는 당사자 간 합의가 중요한데 집주인이 계약해지 합의 조건으로 중개수수료를 세입자에게 전가하는 경우가 일반적이기 때문이다.

또한 전월세 만료까지 집주인이 별다른 통보를 하지 않았다면 계약은 자동 연장된다. 주택임대차보호법에서는 집주인이 계약이 끝나기 1~6개월 전 계약 갱신이나 재계약 여부를 통지하지 않으면 기존 조건과 동일하게 재계약된 것으로 간주한다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 표현하는데, 이런 경우 세입자는 언제든 계약해지를 통지할 수 있고 통지한 3개월 뒤부터 효력이 발생한다고 명시돼 이때 중개보수는 집주인이 부담하게 된다.

이 같은 부동산 중개보수는 개업공인중개사가 부동산 중개를 한 대가로 받는 보수를 말한다. 주택 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는다. 일방으로부터 받을 때는 금액과 거래유형에 따라 차이가 있는데, 매매ㆍ교환일 경우 거래금액에 0.9% 이하, 세입자 등 경우에는 거래금액 0.8% 이하로 받을 수 있다.

만약 아파트 전세를 9천만원에 계약했다면 중개보수 요율이 0.4%라 중개보수는 36만원이지만, 한도액인 30만원을 지불하면 된다. 거래금액이 6억원 이상 전세 중개보수 요율은 0.8% 이내에서 결정하는데 한도액이 없기 때문에 당사자 간 협의로 조정할 수 있다.

최근 월세 계약이 증가하는 만큼 월세 중개보수도 꼼꼼히 챙겨봐야 한다. 월세는 거래금액 [보증금+(월세×100)]으로 계산하면 된다. 단, 월세 거래금액이 5천만원 미만인 경우에는 [보증금+(월세×70)]을 적용한다.

오피스텔은 2015년 1월 <공인중개사법 시행규칙> 개정으로 중개보수 요율이 전용면적 85㎡ 이하 주거용 오피스텔(입식부엌, 화장실, 목욕시설 등을 갖춘 경우)에 한해 중개보수료 상한선이 낮아졌다. 개정 전에는 모두 거래금액의 최대 0.9%를 받았지만 개정 후에 매매는 0.5%, 전월세는 0.4%까지만 받을 수 있다. 주거시설이 없는 업무용이나 전용면적 85㎡를 넘는 오피스텔 상한선은 0.9% 그대로 유지되고 있다. 주택 이외 상가나 토지 등은 중개보수 요율(0.9% 이내)에 따라 결정되며 당사자 간 협의로 조절할 수 있다.

이에 따라 계약자는 전월세 거래 중개보수 요율과 한도액을 계약 전 알아보고 공인중개사와 중개보수 부담액을 결정한 뒤 확인설명서를 통해 금액을 확인해야 한다. 단, 중개보수 상한요율은 지자체마다 다를 수 있다. 양산시는 경남도 부동산 중개보수 요율표를 따르는데, 경상남도 토지정보시스템(http://klis.gsnd.net) ‘부동산정보조회’로 확인할 수 있고, 문의는 양산시 민원지적과(392-2412)로 하면 된다.