↑↑ 이상웅 아는사람 법률사무소 대표변호사
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상가를 빌려 영업을 하는 임차인 입장에서 제도적으로 가장 믿음직한 버팀목이자, 분쟁의 우선적 해결기준이 되는 것이 상가건물임대차보호법입니다. 다만 이 법에서 정하고 있는 내용들이 그저 읽기만 해서는 이해하기가 썩 쉽지 않습니다. 특히 관련된 쟁점들이 서로 복잡다단하게 얽혀 있는 까닭에 단 한 번 소개만으로 누구나 그 내용을 잘 이해해 실제로 활용하기에는 부족함이 많을 지도 모릅니다.


그래서 오늘 이 자리에서는 상가건물임대차보호법의 전면적인 보호를 받기 위한 조건과 임대차기간에 대한 내용을 우선해서 살펴보도록 하겠습니다.

◆상가건물임대차보호법 적용대상은 어떠한가요?


이 법의 전면적인 적용을 받기 위해서는 첫째, 빌린 목적물이 ‘근린생활시설’ 등 상가이거나 최소한 그 주된 부분이 영업에 쓰이고 있는 건물이어야 합니다.


둘째, 환산보증금 즉, 계약에서 정한 보증금에 월차임(월세) 100배를 더한 금액이 일정한 범위 안에 들어야 하고, 양산시 경우 그 상한은 1억8천만원입니다(참고로, 울산과 부산은 2억4천만원, 울주군이나 기장군은 1억8천만원입니다).


예를 들어, 보증금 4천만원, 월차임 60만원이라면, 환산보증금은 ‘1억원’이 돼 법의 전면적 보호를 받게 됩니다.

◆상가건물임대차보호법에 정해진 임대차기간은 어떠한가요?


이 법의 여러 내용 중 임대차기간에 관한 내용을 살펴보면, 적어도 ‘1년’ 기간을 보장하며, 임차인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우에는 ‘3기분의 차임연체 사실’ 등 거절을 정당화할 특정한 사유가 없는 한 최초의 임대차기간부터 5년의 범위 내에서는 임대인이 갱신을 거절하지 못하도록 돼 있습니다. 그리고 임대인이 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않은 경우에는 기간이 만료하기 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 그 존속기간은 1년입니다.


예컨대, 계약상 2년 임대차기간이 2017년 9월 10일에 만료되는 경우라면, 그해 3월 11일 이후부터 늦더라도 8월 10일까지는 임대인에게 갱신을 일방적으로 요구함으로써 도합 5년간 임대차기간을 확보할 수가 있습니다. 만약 계약 갱신을 때맞춰 요구하지 못했더라도 임대인이 2017년 8월 10일까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않았다면 나머지 조건은 이전 그대로 기간만 1년 연장됩니다. 임차인이 그렇게 연장된 기간 즉, 2018년 9월 10일 1개월 전까지 갱신을 요구할 경우 도합 5년간 나머지 2년 계약기간을 마저 보장받을 수 있습니다.


상권이 되살아나면서 함께 늘어난 임대료를 견디다 못해 원주민이 쫓겨나는 ‘젠트리피케이션’은 원도심이 명확한 양산에서도 결코 낯선 광경이 아닙니다. 곳곳에서 이를 극복해보려는 노력이 벌어지곤 있지만 당장 개인 앞으로 닥친 문제를 제때 적절히 해결해주기엔 아직 갈 길이 많이 남은 것 같습니다.


그런 만큼 저마다 법에서 정한 ‘최소한의 안전장치’나마 살뜰하게 누리는 지혜가 절실합니다. 짧은 글이나마 이 기회에 필요한 정보를 단 한 꼭지라도 챙겨두시길 진심으로 당부 드립니다.