[우리 동네 법률 주치의] 약자를 위한 버팀목, 주택임대차보호법



	↑↑ 이상웅 아는사람 법률사무소 대표변호사
	ⓒ 양산시민신문

지난해 2월 ‘옥탑방’을 임차해 생활해 온 청년이 있습니다. 그 당시에는 1년만 지내고 좀 더 나은 곳으로 옮길 생각에 계약 기간을 1년으로 정했지만, 사정이 여의치 않아 1년을 훌쩍 넘긴 지금까지도 여전히 옥탑방 생활을 계속하고 있습니다.

그런데 얼마 전 집주인으로부터 ‘내년 2월이 지나면 계약갱신을 하지 않겠다’는 내용증명 우편을 받았습니다. 서로 별 말 없이 올해 2월을 넘겼고, 그렇게 계약이 (묵시적으로) 갱신된 만큼, 내후년 2월까지 2년간 ‘최단 존속기간’이 보장되는 게 아닐까요?

지난 6월 상가건물임대차보호법에 이어 오늘은 주택임대차보호법에 대해 알아볼까 합니다. ‘집을 빌린다’는 것은 누구나 한번 이상은 겪게 되는 일상이고, 그만큼 이를 둘러싼 다툼도 매일같이 벌어지고 있습니다. 이때 어쩔 수 없이 약자가 되곤 하는 임차인을 보호하기 위해 제도적으로 마련된 버팀목이 바로 주택임대차보호법입니다.

◆‘옥탑방’에도 주택임대차보호법이 적용되나요?

주택임대차보호법은 주거용 건물 전부나 일부를 임차하는 경우뿐만 아니라 임차주택 일부가 주거 외 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 이때 주거용 건물인지 여부는 실제 주택으로 사용되는지에 따라서 인정되는 것이고, 반드시 건축물관리대장에 주거용이라고 적혀있어야만 하는 것은 아닙니다.

판례도 “공부상 근린생활시설로 표시돼 있고, 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만, 주거용으로 사용되는 부분도 상당히 넓고, 이 부분이 임차인의 ‘유일한 주거’인 경우라면 주거용 건물”이라고 봤습니다.

또한 무허가건물이나 건축허가를 받았지만 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물이라도 ‘주거 생활 용도로 사용되는 주택’에 해당한다면 또 ‘건물 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖춰져’있기만 하면 주택임대차보호법이 적용되는데 아무런 문제가 없습니다.

따라서 불법건축물인 옥탑방이라고 하더라도 행정기관에 의해 철거될 수 있긴 하지만, 주택임대차보호법에 따른 최소한의 보호는 받을 수 있습니다.

◆주택임대차에서 계약 기간을 1년으로 할 수도 있나요?

주택을 임대차하면서 그 계약 기간을 2년 미만으로 정한 경우에 임대인은 2년 미만 약정 기간을 주장할 수 없지만, 임차인은 약정 기간 만료를 얼마든지 주장할 수 있고 이를 이유로 보증금 반환청구를 할 수 있습니다.

그리고 임대인이 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않거나 임차인이 그 기간 만료 1개월 전까지 이를 통지하지 않은 경우에는 전의 계약과 동일한 조건에 다시 임대차한 것으로 보며 그 존속기간은 2년입니다.

이렇게 보면, 사례처럼 임차인이 원해서 계약 기간을 1년으로 하고, 그 만료 1개월 전까지 서로 아무 통지도 없었다면 그날로부터 2년은 더 계약이 유지될 것 같지만, 이를 두고 판례는 “임차인이 2년 미만 약정 기간을 주장하려면, 임차인 스스로 보증금반환을 청구하는 등 약정 기간 만료를 이유로 한 권리를 행사해야만 한다”고 보아, 아무런 말없이 1년이 지났다면 법이 정한 2년의 계약 기간이 적용될 뿐이라고 했습니다.

따라서 이 사례에서 계약 기간은 1년이 아니라 처음부터 2년이며, 임대인이 법이 정한 기간 내에 갱신을 거절한 만큼, 청년은 내년 2월의 계약 종료를 대비할 수밖에 없습니다.(다음 달에 계속)