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| ↑↑ 이상웅 아는사람 법률사무소 대표변호사 | ||
| ⓒ 양산시민신문 |
그런데 2개월도 채 지나지 않아 주택에 근저당권이 설정됐고, 현재 경매절차가 진행 중에 있습니다. 경매로 주택 주인이 바뀌면 이 가족은 쫓겨나게 되는 걸까요?
지난달에 이어 주택임대차보호법, 그중에서도 특히 중요한 ‘대항력’에 대해 알아보도록 하겠습니다. 대항력이란, 주택 임차인이 임대인 또는 임대인으로부터 주택을 산 사람에게 임대차계약 기간 동안은 그 주택에서 쫓겨나지 않고 계속 생활할 수 있으며, 임대차보증금 전액을 다 받을 때까지는 그 주택에 거주하며 맞설 수 있는 즉, 대항할 수 있는 힘을 말합니다.
◆주택임대차에서 대항력을 갖추려면 어떻게 해야 하나요?
주택임대차보호법을 보면 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일(다음날)부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’고 정해져 있습니다. 따라서 임차인이 입주를 마치고 전입신고를 하면 그다음 날부터 대항력이 생기게 됩니다(전입신고를 먼저 마쳤다면 실제 입주한 날의 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다).
그런데 대항력 발생에 필요한 전입신고는, 계약을 한 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족 전입신고를 포함하는 것이어서, 남편이 임차한 주택에 실제로 입주를 했고 그 가족들이 전입신고를 마쳤다면 설사 주택에 근저당권이 설정된 이후에 남편 전입신고가 됐다고 하더라도 가족 전입신고 시점을 기준으로 대항력을 인정받을 수 있습니다.
단, 연립주택이나 아파트와 같은 다세대주택 전입신고를 할 때는, 현관문 표시가 아니라 등기부에 기재된 호수대로 신고해야 대항력 발생에 필요한 올바른 주민등록으로 인정받을 수 있다는 점을 조심해야 합니다. 예를 들어, 현관문 표시대로 1층 201호라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 등기부상 1층 101호로 등재된 경우라면 주택임대차보호법상 대항력을 주지 않습니다.
따라서 사례의 가족들은 무엇보다 그 등기부에 1층 201호라고 똑같이 기재돼 있는지를 살피고, 별문제가 없다면 매수인(경락인)에 맞서 남은 임대차계약 기간 동안 이전과 같이 생활할 수 있을 것입니다.
◆임차인이 대항력을 갖춘 경우, 다른 보호를 받을 수는 없나요?
임차인이 경매신청 등기 이전에 대항력을 갖췄고, 그 보증금이 양산 기준 5천만원, 울산 기준 6천만원 이하라면, 보증금 중 일부 금액(양산 기준 1천700만원, 울산 기준 2천만원)을 순위가 앞선 담보물권자보다도 우선해 변제받을 수 있습니다.
그리고 대항력을 갖추고 임대차계약증서 상에 확정일자(주민센터에 전입신고를 하면서 확정일자도장을 받으면 됩니다)까지 받아뒀다면, 경매로 매각대금을 나눠 받을 때 확정일자 이후 담보물권자나 그 밖의 채권자들보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있습니다.
이렇게 두 달에 걸쳐 주택임대차보호법에서 가장 기본적인, 하지만 무엇보다 앞서 확인해둘 만한 내용을 살펴봤습니다. 주택을 임차해 전입신고와 확정일자를 갖춰 입주까지 마쳤다면, 비로소 내 집을 지키기 위한 최소한의 안전장치를 확보한 셈입니다. 언뜻 복잡해 보이는 문제라도 그 해결은 이런 사소한 안전장치의 올바른 활용에서부터 시작된다는 점을 잘 기억해주길 당부드립니다.
지난달에 이어 주택임대차보호법, 그중에서도 특히 중요한 ‘대항력’에 대해 알아보도록 하겠습니다. 대항력이란, 주택 임차인이 임대인 또는 임대인으로부터 주택을 산 사람에게 임대차계약 기간 동안은 그 주택에서 쫓겨나지 않고 계속 생활할 수 있으며, 임대차보증금 전액을 다 받을 때까지는 그 주택에 거주하며 맞설 수 있는 즉, 대항할 수 있는 힘을 말합니다.
◆주택임대차에서 대항력을 갖추려면 어떻게 해야 하나요?
주택임대차보호법을 보면 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일(다음날)부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’고 정해져 있습니다. 따라서 임차인이 입주를 마치고 전입신고를 하면 그다음 날부터 대항력이 생기게 됩니다(전입신고를 먼저 마쳤다면 실제 입주한 날의 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다).
그런데 대항력 발생에 필요한 전입신고는, 계약을 한 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족 전입신고를 포함하는 것이어서, 남편이 임차한 주택에 실제로 입주를 했고 그 가족들이 전입신고를 마쳤다면 설사 주택에 근저당권이 설정된 이후에 남편 전입신고가 됐다고 하더라도 가족 전입신고 시점을 기준으로 대항력을 인정받을 수 있습니다.
단, 연립주택이나 아파트와 같은 다세대주택 전입신고를 할 때는, 현관문 표시가 아니라 등기부에 기재된 호수대로 신고해야 대항력 발생에 필요한 올바른 주민등록으로 인정받을 수 있다는 점을 조심해야 합니다. 예를 들어, 현관문 표시대로 1층 201호라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 등기부상 1층 101호로 등재된 경우라면 주택임대차보호법상 대항력을 주지 않습니다.
따라서 사례의 가족들은 무엇보다 그 등기부에 1층 201호라고 똑같이 기재돼 있는지를 살피고, 별문제가 없다면 매수인(경락인)에 맞서 남은 임대차계약 기간 동안 이전과 같이 생활할 수 있을 것입니다.
◆임차인이 대항력을 갖춘 경우, 다른 보호를 받을 수는 없나요?
임차인이 경매신청 등기 이전에 대항력을 갖췄고, 그 보증금이 양산 기준 5천만원, 울산 기준 6천만원 이하라면, 보증금 중 일부 금액(양산 기준 1천700만원, 울산 기준 2천만원)을 순위가 앞선 담보물권자보다도 우선해 변제받을 수 있습니다.
그리고 대항력을 갖추고 임대차계약증서 상에 확정일자(주민센터에 전입신고를 하면서 확정일자도장을 받으면 됩니다)까지 받아뒀다면, 경매로 매각대금을 나눠 받을 때 확정일자 이후 담보물권자나 그 밖의 채권자들보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있습니다.
이렇게 두 달에 걸쳐 주택임대차보호법에서 가장 기본적인, 하지만 무엇보다 앞서 확인해둘 만한 내용을 살펴봤습니다. 주택을 임차해 전입신고와 확정일자를 갖춰 입주까지 마쳤다면, 비로소 내 집을 지키기 위한 최소한의 안전장치를 확보한 셈입니다. 언뜻 복잡해 보이는 문제라도 그 해결은 이런 사소한 안전장치의 올바른 활용에서부터 시작된다는 점을 잘 기억해주길 당부드립니다.
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