[우리 동네 법률 주치의] 부동산 명의신탁



	↑↑ 이상웅 아는사람 법률사무소 대표변호사
	ⓒ 양산시민신문

몇 년 전 얼마간 세금 부담을 피하려고 친구에게 부탁해 그 명의로 촌집을 구입한 남자가 있습니다. 남자는 당시 친구를 대동해 중개사무소에서 매도인을 만났고, 그 자리에서 계약ㆍ중도ㆍ잔금 등 일체의 거래는 자신과 하되 소유권이전등기는 친구의 명의로 해줄 것을 요청했습니다. 그런데 명절을 쇠던 중 남자는 친구가 그 촌집이 명의자인 자기 집이라며, 등기소에 직접 출석해가면서 결국 남에게 팔아넘긴 사실을 알게 됐습니다. 남자는 그 집을 되찾아올 수 있을까요?

부동산실명법이 시행되면서 이제 땅이든 건물이든 모든 부동산에 관한 물권(소유ㆍ전세ㆍ지상ㆍ저당권 등)은 다른 사람 이름을 빌려(명의신탁) 등기할 수 없고, 그 실제 권리자 이름으로 등기(실명등기)해야 법이 정한 효력을 인정받을 수 있습니다.

하지만 이 사례에서와 같이 세금 감면 등 당장의 필요에다가 ‘사람 좋은데 별 문제 없겠지’, ‘혹 드러나면 피차 문제될 텐데 괜찮겠지’란 생각까지 더해져 지금도 명의신탁을 하는 경우가 많고, 그런 만큼 명의신탁이 문제가 되는 일도 잦습니다.

◆부동산 명의신탁의 효력은 어떤가요?

부동산실명법은 다른 사람의 이름을 빌려 등기하기로 한 약정은 물론, 이에 따라 마쳐진 등기와 물권변동 모두 그 효력이 없다(무효)고 분명하게 정해두고 있습니다.

다만 부동산에 관한 계약을 하면서 명의를 빌려준 사람(명의수탁자)이 나서서 한쪽 당사자(매매라면 매수인)가 된 까닭에, 그 상대방(매도인)으로서는 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못했다면 그 등기와 물권변동은 유효하게 됩니다. 또 등기 이후에 새롭게 이해관계를 맺은 제3자가 있는 경우에도 그 사람에 대해서는 무효를 주장할 수 없습니다.<부동산실명법 제4조>

이때 제3자는 명의를 빌려준 사람과 거래하거나 그 부동산에 가압류 등을 걸어 특정한 이해관계를 새롭게 맺은 사람이어야 하고, 따라서 부동산을 상속받거나 명의를 빌린 실제 권리자와 거래한 사람은 보호를 받을 수 없습니다.

◆무효가 된 부동산 명의신탁 구제방법

사례의 남자와 친구 사이의 명의신탁 약정 역시 무효가 되고, 그 상대방인 매도인이 명의신탁 약정이 있다고 알고 있었으므로 그 등기와 물권변동 또한 효력이 인정되지 않습니다.

이 정도에 그쳤다면, 촌집 소유권은 원래 주인인 매도인에게 돌아가게 되니 남자는 매도인을 상대로 다시 계약ㆍ등기를 요청하거나 아니라면 자신이 건네주었던 매매대금의 반환을 청구할 수가 있습니다. 하지만 이 사례에서는 친구로부터 촌집을 구입한 제3자가 있어 그 사람에게는 명의신탁 무효를 주장할 수가 즉, 그로부터 그 소유권을 되찾아올 방법은 없게 됩니다.

결국, 남자는 친구를 상대로 그가 ‘부당하게 얻은 이득’인 촌집의 처분대금을 돌려 달라고 청구할 수 있을 따름입니다(매도인은 자신의 촌집을 팔아서 그에 상당한 대금을 받은 셈이라, 그가 부당히 얻은 이득이랄 게 없습니다). 또 친구를 횡령죄로 고소하는 것도 가능할 것입니다.

유사한 사례들을 살피면, 남의 재산을 급히 처분하려는 사람이 정상적인 대금을 매기는 경우도, 그리고 그 대금을 잠자코 가지고만 있는 경우도 없습니다. 이런 경제적인 손실 외에도 명의신탁에 따른 과징금 등 벌칙이 정해져 있음을 다시 한번 상기해서, 순간의 이문을 따지다 돌이킬 수 없는 손해를 입지 않길 바랍니다.