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2008년 이후 주택시장은 침체국면이 지속되고 있다. 주택거래는 위축되고, 주택구입수요가 전세수요로 전환되면서 전세시장 불안도 지속되는 상황이다. 이에 정부는 지난해 4월 ‘서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’을 내 놓았다. 하지만 한 번 침체된 부동산 시장은 어지간한 자극에는 꿈쩍도 하지 않고 있다. 서민 주거 안정을 위한 정부의 노력은 언제쯤 빛을 발할 수 있을까?

침체된 부동산 경기 활성화를 위한 대책은 올해도 계속될 전망이다. 특히 지난해 박근혜 정부가 출범하면서 내놓은 다양한 거래 활성화 방안과 규제 완화책이 올해부터는 실제 시장에 적용된다. 양도소득세 한시 면제가 종료되고 정부의 주택담보대출이 통합되는 등 알면 약이 되고 모르면 손해인 올해 달라지는 부동산 제도를 정리해 본다.

우선 6억원 또는 전용면적 85㎡ 이하의 신규ㆍ미분양 주택이나, 1주택자의 기존주택을 취득 할 경우 양도소득세가 5년간 면제되던 제도가 끝났다. 더불어 연소득 7천만원 이하 가구가 6억원 이하 주택을 생애최초로 구입할 때 적용받던 면제제도 역시 지난해를 끝으로 종료됐다. 단, 1가구 1주택자의 기존주택을 취득해 양도세를 한시 감면 받는 경우 3월 31일까지 감면 대상 주택 확인 신청이 가능하다.

주택임대관리업 보증상품 가입 의무화

주택임대관리업 제도 도입을 골자로 한 주택법 개정안이 국회를 통과해 7월부터는 임대관리 방식에 따라 ‘자기관리형’과 ‘위탁관리형’으로 나뉘게 된다. 자기관리형은 주택의 공실, 임차료 미납 위험 등을 주택임대관리업자가 부담하고 이에 대한 대가로 임대인은 주택임대관리업자에게 장기간에 걸쳐 매월 일정 고정액을 지급하는 방식이다. 위탁관리형은 주택임대관리회사가 임대 리스크를 부담하지 않고 집주인이 책임을 지는 형태로 매월 실제 임대료의 일정 비율을 수령하는 방식이다.

주택법 시행령에 따라 자기관리형은 300호, 위탁관리형은 1천호 이상 주택을 관리하는 경우 주택임대관리업자로 의무 등록해야 한다. 등록 요건은 자기관리형의 경우 자본금 5억원에 전문인력 3명, 위탁관리형은 자본금 2억원에 전문인력 2명을 확보하도록 했다. 여기서 전문인력은 변호사, 법무사, 회계사, 세무사, 주택관리사, 공인중개사 등이다.

또한 자기관리형은 약정한 임대료를 지급하지 않는 등 계약을 이행하지 못할 경우 임대인의 손해를 보전하기 위한 보증상품에 가입해야 한다. 임차인이 지급한 임대보증금에 대한 반환의무를 이행하지 못할 경우 보증회사가 보증금을 반환하는 보증에도 가입해야 한다.

보금자리론 등 주택구입 지원자금 통합

‘모기리’로 통칭되는 정부 저리 주택구입 지원자금이 올해부터 하나로 통합된다. 현행생애최초 주택구입 자금대출, 우대형 보금자리론, 근로자서민 생애최초 주택구입자금대출 등 3가지 정부 지원을 하나로 통합해 부부합산 연소득 6천만원(생애최초 7천만원)인 무주택 가구주는 통합 모기지를 이용하면 된다.

통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 금리 연 2.8~3.6%가 적용된다. 고정금리와 5년 단위 변동금리 가운데 고를 수 있으며 최대 연체 이자율은 은행 최저 수준인 10% 수준이다.

전세금 안심대출도 시행된다. 이 사업은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 양도하고 대신 금리를 낮춰 받는 기존의 상품과 전세 계약 종료 뒤 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 반환을 책임지는 전세금 반환보증을 결합한 상품이다.

정부가 하우스푸어(house poor) 집을 사들여 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업 전용면적이 85㎡ 이상까지 확대된다. 희망임대주책 리츠 사업은 집이 있지만 대출 상환 부담으로 고통 받는 하우스푸어가 주택을 부동산신탁에 매각한 뒤 보증부월세(6%) 형태로 5년간 빌려 거주하는 제도다. 그동안 매입 대상을 1가구 1주택자가 보유한 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트로 제한해 왔다.

리모델링 수직증축 가능, 청약은 만19세부터

공동주택을 리모델링 할 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과해 올해 4월부터 시행에 들어간다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있다.

주택공급 관련 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 나이가 만 20세에서 만 19세로 낮아진다. 이는 지난 7월 민법상 성인 나이가 만 19세로 낮아졌기 때문으로 앞으로 만 19세면 청약 예ㆍ부금 가입이 가능하다.

다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침상 성인 연령 역시 만 19세로 낮아진다. 이에 따라 이들이 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 된다. 현재 생애최초, 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청하려면 세대주와 성인인 세대원 전원의 소득 입증서류를 제출해야 한다.

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건설사 전월세 운용 후 ­선착순 일반분양 가능

건설사 입장에서는 앞으로 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다. 올해부터 건설사가 아파트 단지를 분할해서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할 모집’ 단지 기준이 400가구 이상에서 200가구 이상으로 완화되기 때문이다. 입주자 분할 모집 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소된다. 또한 3차례까지 가능했던 분할분양도 5차례까지 가능해진다.

아파트를 짓고 2년 이상 전ㆍ월세로 임대하다 나중에 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부에 관계없이 선착순 분양이 가능해진다. 건설사가 공급물량 일부를 후분양으로 전환할 경우 대한주택보증의 지급보증을 통해 연 4~5% 수준으로 대출 받을 수 있다.

중개대상물 허위ㆍ과장광고 규제 강화

부동산 중개대상물에 대한 허위ㆍ과장 광고 규제가 강화된다. 관련법 시행령 개정에 따라 부동산중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등의 중개 대상물에 대한 광고 행위를 금지한다. 부동산중개업자의 미끼광고 등 허위, 과장광고에 따른 소비자들의 피해를 방지하기 위해 대상물에 대한 명칭, 소재지, 연락처, 성명 등의 정보도 반드시 표기하도록 했다.

중개업자가 아닌 사람이 광고행위를 한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을, 중개업자의 표시의무 위반 시 50만원의 과태료가 부가된다.

경매 관련 공유자우선매수권 기준 변경

민사집행법 개정으로 부동산 경매 제도와 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자우선매수권 행사를 1회로 제한하기로 했다. 공유자우선매수권은 경매에 부쳐진 채무자의 부동산을 공유하고 있는 사람이 다른 이보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다. 개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선 매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다.

최저 매각가격 기준은 현행 감정평가액에서 감정평가액의 20%를 뺀 액수로 낮아진다. 이를 통해 경매의 신속성이 높아지고 매수 희망자들의 경매시장에 대한 관심이 보다 높아질 것으로 예상된다.

취득세 영구인하, 종부세 국세에서 지방세로

취득세율은 영구 인하된다. 지난해 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 낮아졌다. 9억원 이하 1주택자 2%, 9억원 초과 도는 다주택자 4%였던 기존 취득세 요율이 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%로 낮아지게 된다. 단, 6억원 초과 9억원 미만의 경우 현행과 동일하게 2%를 유지한다.

현재 국세인 종합부동산세는 올해부터 정부와 지자체간 협의를 통해 지방세로 전환된다. 이에 정부는 올해분 종합부동산세부터 지자체가 각자 부과ㆍ징수토록 할 방침이다. 단, 종합부동산세를 지방세로 전환하더라도 현재 납세자의 세부담이나 지자체 세입에는 변화가 없다.