일명 ‘교동 유원지’로 불리던 범어리 산 106번지(2787-1번지) 개발이 난항을 겪고 있다. 해당 부지는 2003년 신도시 개발에 필요한 토사 채취를 위해 개발했다. 2005년 공사를 중단했고, 이후 10년 넘게 흉물로 방치해 온 곳이다.


지난 2016년 11월 네오랜드(주)(대표 유현우)가 ‘양산도시계획시설(유원지)조성사업’(이하 유원지) 시행자로 선정돼 사업을 추진해 왔다. 지난해부터 시작한 공사는 현재 공정률 35% 수준이다.


순조로울 것으로 예상했던 사업은 분양을 위한 토지분합(分合)이 잘되지 않아 좌초 위기까지 왔다. 전체 개발 부지 35만4천668㎡ 가운데 주요 시설이라 할 수 있는 유희(놀이)시설과 숙박시설 등은 토지 개발자가 직접 투자하는 형태라 큰 어려움이 없다. 문제는 상가부지다.


업체측은 “상가 분양을 위해서는 추가 자금이 필요한데 현재는 전체 사업부지가 공유지분 형태로 대출받을 수밖에 없어 어려움이 많다”고 주장하고 있다. 공유지분이란 공동으로 소유하는 물건이나 재산 따위에 대한 각자의 권리를 의미한다. 사업에 필요한 자금을 마련하기 위해서는 상가를 분양하거나 대출을 받아야 하는데, 공동개발 상태에서 대출은 사실상 힘들다는 게 업체측 설명이다.


이에 업체측은 지난해 양산시에 토지 분합을 위한 양산도시계획시설 실시계획 및 관리계획 변경을 요청했다. 하지만 양산시는 토지 분합에 대해 “지구단위계획에 의해 확정된 대지는 원칙적으로 분합할 수 없다”고 말했다.

↑↑ 지난 3월에 촬영한 교동 유원지 모습.

ⓒ 양산시민신문

정부(국토교통부)가 추진한 택지개발사업은 사업 준공 후 10년간 지구단위계획을 유지해야 한다는 <택지개발업무처리지침>에 따른 것이다. 특히 업체측이 원 개발업체인 한국토지주택공사(LH)로부터 해당 부지를 하나의 필지로 사들인 만큼 분합은 어렵다는 설명이다.


이처럼 중앙정부 지침상 분합이 안 되는 사업임에도 업체측이 분합을 요구하는 것은 예외 조항이 있기 때문이다. 바로 ‘여건 변화로 인해 분합이 불가피하다고 인정하는 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 분합할 수 있다’는 대목이다.



지침에는 ▶공공시설용지의 용도 재검토 ▶도시기본계획 변경 등 다른 계획 변경에 따른 경우 ▶도시관리계획 정비 ▶공익목적에 따라 국가ㆍ지방자치단체가 관리하는 공공시설의 설치 또는 변경을 위한 경우 분합 가능하도록 예외조항을 두고 있다.


업체측은 이 예외조항 가운데 특히 ‘공익목적에 따라 공공시설 설치 또는 변경을 위한 경우’에 주목하고 있다. 유원지 사업 전체 부지 가운데 약 2만2천㎡를 양산시에 기부채납하기로 약속한 부분이다. 기부채납하기로 한 부지를 ‘공공시설’로 판단하고 동시에 공익에 기여하는 요인을 강조하는 것이다.


이러한 업체측 주장에 부지 분합을 담당하는 양산시 도시개발과는 “조성 계획 수립 당시부터 체육시설과 숙박시설 등 계획에 포함돼 있던 내용이고, 당시 부서별 협의에서도 우리는 원칙적으로 분합이 안 된다는 입장을 전했다”고 설명했다.



사업을 총괄 관리ㆍ감독하는 도시과 역시 “업무 담당 부서인 도시개발과 의견을 받아들일 수밖에 없다”며 “업체측에서 사업 시작 때 분합이 당연히 가능할 것으로 기대했던 것 같은데 아마 법적인 검토가 미흡했던 게 아닌가 생각된다”고 말해 결과적으로 부지 분합 문제가 쉽게 해결되긴 힘들 것으로 보인다.