지난해 본격적인 개발로 사업 성공 추진이 기대되던 일명 ‘교동 유원지’ 부지 공사가 6개월 이상 중단되고 있다.

교동 유원지 부지는 한국토지주택공사(LH)가 지난 2003년 물금신도시 개발에 필요한 토사 채취를 목적으로 산을 깎아 생긴 곳이다. 애초 산 전체를 깎아 유원지를 건설할 계획이었지만 KTX 천성산 터널 공사로 물금신도시에 필요한 토사가 확보되면서 공사는 2005년 중단됐다. 결국 지금까지 15년 가까이 산 정상 부분이 파헤쳐진 채 방치돼 왔다.

유원지 부지는 전체 면적이 35만4천668㎡에 달해 그동안 개발자를 찾기 힘들었다. 부지가 지역 흉물로 남자 양산시가 직접 매입해 개발을 계획하기도 했지만 이마저 여의치 않았다. 그러다 2016년 11월 네오랜드(주)(대표 유현우)가 부지를 매입해 유원지 조성을 본격 시작했다.

네오랜드가 밝힌 계획에 따르면 호텔과 야영장, 문화 체험지, 체험시설 등 일반휴양시설(18만6천850㎡)과 놀이동산(2만9천240㎡) 외에도 골프 연습장과 수영장 등 운동시설 5만260㎡와 일반 음식점, 상가 등 편익시설 2만5천790㎡, 관리사무소와 주차장 등 관리시설 3만8천500㎡, 녹지 2만4천28㎡가 들어설 예정이다.

이후 공정률 35%까지 순항하던 공사는 지난해 10월부터 다시 중단됐다. 네오랜드가 요구한 상가부지에 대한 토지 분합(分合) 요구를 양산시가 허가하지 않았기 때문이다. 전체 부지 가운데 주요 시설인 유희(놀이)시설과 숙박시설 등은 토지 개발자가 직접 투자하는 형태라 큰 어움이 없다. 문제는 일반에 분양할 상가부지다.

네오랜드는 “상가 분양을 위해서는 추가 자금이 필요한데 현재는 사업부지가 공유지분 형태로 대출받을 수밖에 없어 어려움이 많다”고 주장하고 있다. 공유지분이란 공동으로 소유하는 물건이나 재산에 대한 각자 권리를 의미한다. 사업에 필요한 자금을 마련하기 위해 상가를 분양하거나 대출을 받아야 하는데, 공동개발 상태에서 대출은 사실상 힘들다.

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이에 네오랜드는 지난 2017년 양산시에 토지 분합을 위한 양산도시계획시설 실시계획 및 관리계획 변경을 요청했다. 하지만 양산시는 토지 분합에 대해 “지구단위계획에 의해 확정된 대지는 원칙적으로 분합할 수 없다”고 말했다.

양산시가 말하는 ‘원칙적 분합 불가’는 정부(국토교통부)가 추진한 택지개발사업은 사업 준공 후 10년간 지구단위계획을 유지해야 한다는 <택지개발업무처리지침>에 따른 것이다. 특히 네오랜드가 한국토지주택공사(LH)로부터 해당 부지를 하나의 필지로 사들인 만큼 분합은 어렵다는 설명이다.

중앙정부 지침상 분합이 안 되는 사업임에도 네오랜드가 분합을 요구하는 것은 예외 조항 때문이다. ‘여건 변화로 인해 분합이 불가피하다고 인정하는 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 분합할 수 있다’는 대목이다.

지침에는 ▶공공시설용지의 용도 재검토 ▶도시기본계획 변경 등 다른 계획 변경에 따른 경우 ▶도시관리계획 정비 ▶공익목적에 따라 국가ㆍ지방자치단체가 관리하는 공공시설의 설치 또는 변경을 위한 경우 분합 가능하도록 예외조항을 두고 있다.

네오랜드는 예외조항 가운데 특히 ‘공익목적에 따라 공공시설 설치 또는 변경을 위한 경우’에 주목하고 있다. 유원지 사업 전체 부지 가운데 약 2만2천㎡를 양산시에 기부채납하기로 약속한 부분이다. 기부채납하기로 한 부지를 ‘공공시설’로 판단하고 동시에 공익에 기여하는 요인을 강조하는 것이다.

네오랜드 주장에 양산시 도시개발과는 “조성 계획 수립 당시부터 체육시설과 숙박시설 등 계획에 포함돼 있던 내용이고, 당시 부서별 협의에서도 우리는 원칙적으로 분합이 안 된다는 입장을 전했다”고 설명했다.

사업을 총괄 관리ㆍ감독하는 도시과 역시 “업무 담당 부서인 도시개발과 의견을 받아들일 수밖에 없다”며 “업체측에서 사업 시작 때 분합이 당연히 가능할 것으로 기대했던 것 같은데 아마 법적인 검토가 미흡했던 게 아닌가 생각된다”고 말했다.

이처럼 부지 분합 문제를 놓고 ‘원칙’을 고수하는 양산시와 ‘예외조항’을 강조하는 네오랜드 간 입장 차가 커서 문제 해결이 어려워 보인다. 결국 15년 가까이 방치돼 온 유원지 부지는 한동안 흉물로 계속 남아있을 가능성이 높다.