텅 빈 신도시 상가



	↑↑ 홍성현 편집국장
	ⓒ 양산시민신문

원도심 침체는 어제오늘 일이 아니다. 본사가 있는 북부동만 해도 활기를 찾기 힘들다. 주변을 둘러보면 곳곳에 빈 상가다. 한때 양산 최대 상권이었던 삼일로 일대는 더욱 심각하다. 남부시장을 중심으로 엄청난 사업비를 쏟아붓고 있지만, 쇠락한 원도심의 단면만 보여주고 있다.

하지만 텅 빈 상가로 인한 문제는 원도심에만 해당하지 않는다. 화려한 시설로 단장한 물금신도시의 수많은 상가가 임차인을 찾고 있다. 대로를 조금만 벗어나 안쪽으로 들어가면 영업 중인 상가보다 임대 문구가 붙어 있는 곳이 더 많다. 애초 상권이 형성되지 않았기에 ‘침체’라고 표현할 수는 없지만, 상가 공실(空室)에 따른 위기감과 절박함은 원도심만큼이나 팽배하다.

이는 비단 양산시만의 문제는 아니다. 전국에서 상가 공실률이 가장 높다고 알려진 세종시에는 완공된 지 4년이 다 된 건물마저 대부분 텅 빈 상태다. 1층조차 영업 중인 상가가 3~4곳에 불과하다. 위층은 두말할 필요도 없다. 물금신도시와 마찬가지로 임차인 모집 안내문이 붙은 상가가 그렇지 않은 상가보다 더 많다. 경기 하남 위례신도시와 화성 동탄2신도시, 남양주 다산신도시 등도 대규모 상가 공실과 미분양에 시달리고 있다.

원도심 상가 공실이 지역경제 쇠퇴에 따른 이유라면 신도시는 공급 과잉이 문제다. 상업시설이 신도시 주민 구매력보다 턱없이 많기 때문이다. 이는 결국 상가 건물 1층조차 채우지 못한 곳이 부지기수인 결과로 나타나고 있다. 한국토지주택공사(LH) 등 시행사들이 주거용지 판매에서 거두지 못한 수익성을 보충하기 위해 무리해서라도 상가용지 공급을 늘리려 하는 것은 공공연한 비밀이다.

심각한 점은 상가 공실 문제가 단순히 시간이 흘러 신도시 인구 입주가 끝난다고 해서 해결될 것 같지 않다는 점이다. 역대 같은 달 기준으로 비교한 출생아 수가 40개월째 사상 최저 기록을 갈아치웠고, 이런 추세라면 올해를 통틀어 출생아 수가 사상 처음으로 30만명에 미치지 못할 거란 우려가 나오는 상황에서 인구 증가로 인한 문제 해결을 기대하기에는 무리가 따른다. 양산시가 지난 10년간 인구가 급증했다지만, 앞으로도 그러리라는 보장은 없다. 오히려 최근 증가 폭이 주춤거리는 모양새다.

유통산업 구조 변화도 한몫하고 있다. 조금 시선을 돌려보자. 세계 경제의 중심이라는 뉴욕 맨해튼 중심가에서도 건물 신축 현장만큼 쉽게 볼 수 있는 것이 텅 빈 상가 건물이라고 한다. 뉴욕뿐만 아니라 미국 주요 대도시 가운데 절반 이상이 상가 공실률 상승을 기록했다. 이에 대해 월스트리트저널(WSJ)은 아마존을 포함해 전자상거래를 근간으로 한 소비패턴 변화가 배경이라는 의견을 제시하기도 했다. 소비자들이 ‘총알 배송’, ‘새벽 배송’ 등으로 채소 등 신선식품마저 온라인으로 구매하는 상황에서 판매자들이 굳이 비싼 임대료를 내면서 오프라인 상가를 유지할 필요가 없기 때문이다. 국내 대형마트 1위인 이마트마저 지난 2분기 창사 이래 처음으로 적자를 기록했고, 온라인 쇼핑몰 경쟁력 강화로 위기를 돌파하려고 한다. 이런 현상은 세계적으로 더욱 가속화할 것이 확실하다.

하지만 LH는 사송신도시를 조성하면서 4차례 지구계획 변경을 통해 공원ㆍ녹지 면적은 16만9천508㎡ 줄이고, 상업성 용도인 자족시설 면적은 18만2천772㎡ 늘렸다. 자족시설은 주거기능에 상업적 기능을 보완한 준주거지역으로, 도시형 공장뿐만 아니라 호텔, 전시장, 업무ㆍ상업시설 등이 들어설 수 있다.

상가 과잉 공급으로 인한 공실 등 문제를 해결하기 위해 정부가 제도적 장치 마련에 나섰다. 국토교통부는 지난 8월 신규 대규모 택지 등 공공주택지구에 적정한 상업시설을 공급하도록 상업시설 계획 기준 등을 마련하는 ‘공공주택 업무 처리 지침’ 개정안을 행정예고했다.

공공주택지구 규모와 계획인구를 기준으로 경제 상황과 1인당 구매력, 소비 특성을 고려한 수요 분석을 통해 상업시설 총면적을 내도록 했다. 또한 상가시설 과부족 등 여건 변화에 유연하게 대응하기 위해 일부를 복합용지로 우선 계획하고, 도시 활성화 이후 필요에 따라 상가나 오피스 등으로 변경해 수급조절용으로 활용하는 내용이다.

양산시 역시 이에 발맞춰 사송신도시가 앞선 신도시의 문제를 답습하지 않도록 행정력을 집중해야 한다. 이와 함께 상가 공동화 우려가 커지고 있는 물금신도시 일대에 대한 대책 마련도 서둘러야 한다.